2019년 부동산의 핵심 키워드

복잡한 흐름 속에서 올해 부동산 시장의 흐름을 알려면 반드시 이해해야 하는 키워드가 있다. '공시지가'다.

부동산 시장은 2018년 한 해 롤러코스터를 탄 듯 움직였다. 연초부터 여름까지 서울을 중심으로 한 부동산 가격 상승세가 가팔랐지만, 9.13 대책이 발표된 이후부터는 시장이 빠르게 냉각했기 때문이다.

어수선한 분위기 속에서 마감한 2018년 시장이었기 때문에 2019년에 매수, 청약, 임대 중 선택을 해야할 많은 사람들 역시 고민이 생겼다. 시장이 어떤 정책이나 변수로 영향을 받고 있는지, 2019년의 어느 시점 어떤 변화가 핵심인지를 짚어보는 것은 그래서 중요하다.

2019년 부동산 시장을 대표할 키워드는 '공시가격'이다. 여기서 공시지가는 토지가격이고, 공시가격은 아파트나 단독주택과 같은 주택에 사용하는 용어다.

2018년 말, 서울은 하락했고 수도권은 상승했다. 작년 말부터 부동산 시장은 서울의 고가-중소형 주택을 중심으로 하락세가 완연한 반면, 경기도권의 중저가-중소형 주택은 상승세가 확연하다.

불패라던 서울 강남권의 대단지들도 예외 없이 실거래가 기준으로 하락했다. 먼저, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 종전 실거래 최고가가 전용 84m2 기준 20.5억원(9월초)에서 18.45억원(11월중)으로 하락했다. 송파구의 잠실 엘스의 경우도 전용 84m2 18.4억원(9월중)에서 17.25억원(10월초)으로 낮아졌다. 서초구 반포리체도 전용 84m2 22억원(8월말)에서 19.8억원(11월말)로 하락했다. 이들 세단지는 서초-강남-송파라는 강남3구를 어느 정도 대표하고 있다.

반면 수도권은 광역교통망의 수혜지역으로 거론되는 파주, 양주, 수원, 군포, 의정부, 남양주 등 지역의 주요 대단지의 경우 실거래가가 연말로 갈수록 최고가를 갱신했다. 경기도 수원시 화서주공4단지는 전용 59m2의 9월 가격이 2.9억~3.1억대였으나, 11월 실거래는 3.6억~3.9억원대로 상승했다. 경기도 양주시 덕정동 양주서희스타힐스 2단지 전용 72m2의 경우, 9월 가격은 2.37억원에서 12월 가격은 2.5억~6억원대로 소폭상승했다.

시장이 이처럼 분절되어서 움직이는 이유도 결국은 공시가격이다. 좀 더 구체적으로 보면 2018년 9월 13일 발표한 9.13 부동산 대책의 여파다. 9.13대책은 서울 집값 급등의 원인이자, 과도한 혜택 논란이 있었던 임대사업자 등록제도를 대폭 손 봤다.

임대사업자 제도는 주택가격과 상관 없이 전용면적기준 85m2 이하라면 8년간 임대주택으로 등록할 수 있고, 주택 매각 시 양도소득에 대해서 최대 70%의 감면 혜택을 볼 수 있던 파격적인 제도였다. 그런데 9.13대책을 통해 양도세 혜택을 공시가격 6억원(지방 3억원)을 넘는 고가주택은 이 혜택을 받을 수 없게 되었다. 

이 때문에 공시 6억원 초과의 고가 주택을 사서 매각 시양도소득의 감면을 받으려던 수요가 감소하고, 반대로 공시 6억원 이하의 중저가 주택으로 이전하는 일종의 풍선효과와 같은 흐름이 나ㅏ나고 있다. 정부가 2018년 12월 27일, 풍선효과가 일어난다고 생각되는 지역인 수원시의 팔달구, 용인시의 수지구 등을 새롭게 규제지역으로 지정한 것도 이런 맥락이다. 

이뿐만 아니다. 공시가격은 재산세나 종부세의 기준이 되는 금액이기도 하다. 아파트와 같은 공ㄷㅇ주택 공시가액은 현재 시세의 50~55%수준인 경우가 일반적이다. 가령, 서울 마포구의 마포래미안푸르지오의 경우 전용 84m2기준 매매 시세가 14억~15억원인데, 공시가격은 6.8억원 정도 된다. 

그런데 정부는 2019년의 공시가격을 대폭 인상했다. 게다가 종합부동산세 세율도 오른다. 종합부동산세는 작년까지 공시가격의 80%를 잡다가 올해부터는 공시가격의 85%를 반영하며 다소 세부담이 높아졌다. 재산세는 지난해와 변함 없이 공시가격의 60%를 반영하여 과세표준을 잡지만, 공시가격이 올라가면 자연히 올라간다.

특히 재산세보다는 종부세의 상승 폭이 클 거다. 왜냐하면 종부세의 경우 주택 수가 많을수록 세율도 높게 개정되었고, 세부담 상한선(전년 대비 올해 최대한 부담하는 세금의 상한선) 역시 주택수가 많을수록 불리하게 설정되었기 때문이다. 1주택자라면 세부담 상한선이 150%지만, 조정지역 내 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 높아졌기 때문이다.