전월세, 정부가 들여다보기 시작한다.

지금은 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니면 전세나 월세로 세입자를 받아도 나라에 별도 신고할 의무가 없었다.

신고를 하는 이유는 세금을 내고 걷기 위해서인데, 현행법으로 9억 이하 주택을 세놓은 1주택자는 임대료를 아무리 많이 받아도 소득신고를 할 의무가 없고, 2주택자도 월세가 아닌 전세 세입자만 있다면 역시 신고의무도 납세의무도 없었다. 그런데 정부가 올 상반기 안으로 모든 집주인이 전세와 월세를 얼마에 제공하는지 의무적으로 신고해야한다.

이게 중요한 이유는 정부가 '임대시장 전반을 파악하기 위해'라는 명분을 내세우고 있지만 실제 목적은 임대소득세의 정확한 징수를 하기 위해서다. 세수 확보도 필요하지만, 집을 빌려주고 돈을 벌고 있는데 세금을 내지 않는 건 문제가 있다는 지적이 많기 때문이다. 오히려 왜 지금까지는 임대소득에 대해 세금을 걷지 않았는지가 더 궁금하다..

여태까지 집주인들의 임대수입에 대해 세금을 제대로 걷지 않았던 이유는 건강보험 징수 시스템의 결함때문이다. 건강보험료를 본인의 소득에 따라 내지 않고 아들 딸의 직장 건강보험에 피부양자로 등록해서 무임승차를 할 수 있는 통로를 허용하다보니, 정부가 임대소득을 정확히 조사하고 과세를 하기 시작하몀ㄴ 수많은 은퇴자 집주인들이 꽤 큰 금액의 건강보험료를 따로 내야 한다. 그럴 경우 많은 집주인은 대출이자+월세에 대한 세금+건강보험료 추가부담을  감안하면 집을 사서 세를 제공할 이유가 없어지게 되고 그것은 세입자용 임대주택의 공급을 위축시킬 거 같다.

우리나라의 노인복지제도가 충분하지 않아서 월세로 생활비를 충당하는 중상층 노인들이 많다는 점도 임대소득 과세를 머뭇거리게 한 배경이었다. 집주인들의 임대 상황을 파악하기 어렵다는 기술적 문제는 사실 마음만 먹으면 언제든지 해결할 수 있던 일이다.

이번해에 새로 도입하는 전월세 신고제도 역시 세입자나 집주인이 임대차 상황을 제대로 신고하지 않을 가능성이 크지만 정부는 그 집에 공급되는 전기 사용량을 보고 사람이 사는지 안사는지 판단할 계획이다. 종전에도 하려고 하면 할 수 있던 일이었다.

조세정의의 확립 차원에서는 과거보다 좋은 결과를 가져올 것이다. 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 것은 중요한 원칙이니까.

아울러 주택임대사업자들이 더 늘어날 가능성이 크다. 현재 주택임대사업자의 의무는 

1. 임대소득의 신고와 납세

2. 임차인 교체 불가와 임대료 상승폭을 5% 이하로 제한

이 두가지인데, 전월세 신고제가 도입되면 1번은 모든 집주인들에게 부과되는 의무가 되므로 2번 의무만 추가 부담하면 된다.

건강보험료 체계 개편 목소리가 커질 것이다. 노인이나 가정주부 등 그동안 건강보험료를 내지 않건 수많은 집주인들이 별도의 건강보험료를 내기 시작면 그들의 고민도 깊어질 거다. 또 급여소득은 소득만으로 건강보험료를 계산하면서, 임대소득에 따른 건강보험료는 왜 자동차나 주택 등 자산 보유액까지 반영하느냐는 설득력 있는 반론들이 많아질 것이다.

그러나 부작용이 있다.

조세정의가 확립되는 장점에 반해 몇가지 예상되는 소음과 잡음은 있을 것이다.

집주인들이 보유한 집 때문에 임대소득세와 건강보험료를 내기 시작하면 집값이 어지간히 오르지 않는 한 집 사서 임대놓는 일이 아주 어리석은 일이 되는 경우가 많아질 거다. 집주인들이 계산기를 두드려 보면 집을 사서 이 정도 월세 받아서는 답이 안나온다는 거다.

여기까지는 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인 되는 사람들이 줄어들면 임대용 집의 공급이 점점 줄어든다.

전세값을 올리면 되지 않냐?고 할 수 있지만 집주인들의 세금부담이 늘어난다고 집주인이 당장 그 부담을 세입자에게 전가하지는 못한다. 집주인들이 항상 세입자에게 받을 수 있는 최대한의 월세를 받으니까.

월세를 더 받지 못하는 건 집주인이 월세를 올리지 않아서가 아니라 월세를 지금보다 올리면 세입자 구하기가 어렵기 때문에 딱 거기까지만 받는거다. 그러나 집주인의 세금 부담이 늘었다고 해서 월세를 더 받겠다고 할 수는 없다. 집주인들끼리 세입자 구하기 경쟁을 벌이고 있기 때문에 월세를 더 받고 싶다고 받을 수 있는 게 아니다. 세입자를 보호해주는 건 이래서 결국 다른 집주인들이다.

문제는 전월세 신고제에 따른 세금 건강보험료 증가로 집주인들의 손익계산서에 흠집이 나기 시작하면 집주인 되기를 포기하는 이들이 생긴다. 그러면 집주인들 숫자가 줄어들게 되어서(공급감소) 월세가 오르기 시작한다. 즉, 월세가 오른다는 말은 같은 월세를 내고 머무를 수 있는 집이 열악해진다는 거다.

결국 전셋집이 줄어들거다.

임대소득세 과세가 임대료 상승으로 이어진다는 우려의 스토리 구조는 이렇게 좀 긴 시간을 두고 나타난다. 

그간 집주인들에게 약간의 인센티브(면세)를 줘서 비싼 집을 적극적윽로 사들이게 하는 전략은 적은 비용으로 주택을 공급하는 효과적 전략이었다.

예를 들어 세금을 연간 500만원 정도만 덜 걷으면 집주인은 그 이익을 위해 5억원짜리 집을 선뜻 사들인다. 그러나 그 인센티브가 사라지면 집주인은 집을 사지 않고 그러면 정부는 더 큰 돈을 들여 임대주택을 구입해야 한다. 임대소득세를 걷어서 그 돈으로 공공임대주택을 공급하면 된다는 계산은 그래서 작동하지 않는다.

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