Economic Insight K

우선주는 보통주와 달리 종목 이름 뒤에 '우'가 붙는다. 의결권이 없는 대신 보통주보다 할인된 가격에 거래되고 배당은 액면가 기준 1% 정도 더 받는 게 특징이다.

우선주는 1988년 국내 주식시장에 처음 등장했다. 주식시장 개방으로 외국자본이 몰려들면 결국 국내 기업의 경영권을 빼앗아갈 수 있다는 우려 때문이었다.

이런 우선주에 대한 시장참여자들의 시각은 크게 둘로 나뉘는데 배당성향이 높은 우선주 투자는 매력적이다라는 것과 우선주에 올라는 것은 투기에 가깝다는 것이 그것이다.(우선주는 보통주에 비해 가격이 싼 만큼 배당수익률이 좋다. 주당 배당금/주가)

19년 4월 한 달간 한진칼 우(207.03%), 금호산업우(144.44%), 대한항공우(59.27%) 이 3 종목의 상승은 한국거래소로부터 투자 경고 종목으로 지정받기도 했다. 주가 상승의 원인으로 대부분 지배구조 개편과 상속세 재원을 마련하기 위해 경영진이 배당을 확대할 것이라는 기대감 등이었다.

우선주는 발행 물량이 보통주에 비해 워낙 적어 자금이 조금만 유입돼도 주가가 크게 오르는 특성이 있는 만큼 투기적 매수세의 유입이 주가 상승으로 이어질 수 있다. 또한 우선주 급등 흐름 자체는 상반기 상승장 종료의 신호탄일 수도 있는데 이는 주식시장이 박스권을 형성할 때 투자자들이 저평가 매력이 돋보이는 중소형주를 찾아 나서고 여기에 투기적인 수요가 겹치면서 고점을 형성하기 때문이다.

전망이 불확실한 시점에는 우선주 등의 배당주에 투자하는 것도 방법이다. 배당과 밸류에이션(실적 대비 주가 수준) 매력이 높은 우량 우선주에 대해 장기적 관점으로 접근하는 것이다.(삼성전자 우)

그러나 잘못하면 적은 물량 때문에 주식을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 벌어질 수 있기 때문에 최근 4월 같은 단기적 테마에 휘둘릴 때는 리스크 관리를 치밀하게 해야 한다.

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현재 대한민국 부동산 시장은 9.13 대책 이후 임대사업자 등록이 급격히 줄었습니다. 오히려 취소 신청이 빠르게 늘고 있다고 합니다. 

임대사업자 등록제도는 개인 다주택자들이 임대주택의 주 공급원인 우리나라에서 임대시장 안정성을 높이기 위해 도입된 제도입니다. 

이 제도가 화두가 된 것은 2017년 8.2 대책에서 상당한 혜택이 부과되기 시작하면서부터 였습니다. 8.2 대책 후 이 제도를 활용해서 다주택자가 전세끼고 집을 더 사는 '갭투자'가 증가했습니다. 이것이 주택시장의 가격 변동성을 높이는 요소가 되기도 했습니다. 

그런데 최근 임대사업자 등록 건수가 다시 급감하고 있다고 하니, 이런 변화가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 미리 가늠해 볼 필요가 있겠습니다.

먼저, 임대사업자란 1채 이상의 주택을 임대사업을 할 목적으로 등록한 자로, '민간임대주택에 관한 법률'에 기반하고 있습니다. 쉽게 표현하면 다주택자 중에서 임대사업자라고 신고를 한 사람입니다.

임대사업자 등록제도가 등장한 이유는 우리나라 주택 임대시장이 갖는 불안전성 때문입니다. 한국의 총 임대가구는 865만호(2017년말 기준)에 이르지만, 4년 이상의 장기간 거주가 가능한 장기임대주택은 150만호도 안됩니다. 대부분 2년만기 이하의 보통의 전세제도나 보증부 월세 제도 속에서 운영이 되는 것이죠.

결국 장기 임대가 불가능하다보니 주거 안정성이 상당히 떨어집니다. 2년 만기 전세로 3~4번 정도 집주인 때문에 이사를 몇번 하다 보면, 대단한 피로감과 주거불안이 생기고 주택구입에 대한 욕구가 커지는 경험을 무주택이나 1주택자 대부분은 해보셨을 거라고 생각합니다.

임대시장에 장기임대보다 2년만기의 일반 임대가 대부분인 이유는 바로 임대주택을 공급하는 공급원이 다른 나라와 달리 다주택자들에 의해서 이뤄져 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다도 다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않고 있어서입니다. 제3자에게 임대를 놓고 임대소득을 올리는 것도 분명히 사업인데, 2017년까지 우리나라는 임대등록제도가 강제가 아니었던 것이죠. 임대등록을 하지 않은 다주택자가 벌어들이는 임대소득은 그래서 그동안 무과세의 영역이었습니다.

2017년을 기점으로 정부는 임대시장 안정성 확보를 위해서 임대사업자 등록을 적극적으로 유도하기 시작했습니다. 그러기 위해선 당근이 제시돼야 했죠. 여러가지 혜택을 제공하면서 다주택자들이 임대사업을 등록하도록 정책을 펴 나가기 시자갑니다.

특히 2017년 8.2대책을 기점으로 임대등록이 급증하게 됩니다. 8.2대책은 다주택자들이 집을 팔 때 내는 양도소득세와 관련해 임대등록을 하고 10년 후 매각한다면 상당한 혜택을 부여하고, 그렇지 않고 등록을 하지 않는다면 상당한 패널티를 부과하는 방식을 썼습니다. 이제 다주택자는 등록하느냐 하지 않느냐의 이지선다에 놓이게 되었고, 대부분 등록을 하게 됩니다.

만약 10년간 5억원의 양도차익이 발생한 경우에, 임대등록을 하고 10년간 유지한 다주택자는 매각시 4000만원(실효세율 8%)정도의 양도소득세를 내지만, 미 등록한 다주택자는 2억 5000만원(실효세율 50%) 정도의 세금을 냅니다. 그러니 임대등록을 하는 것이 양도시 훨신 유리하죠. 

더구나 종합부동산세도 장기임대등록 주택의 경우 공시 6억원 이하이고 85제곱미터 이하이면 합산 배제하도록 해서, 소위 10여채를 임대등록 중이라도 종부세 0원이 가능했습니다. 덕분에 임대사업자 등록건수가 급증하기 시작합니다. 

2017년 8.2 대책 발표 이후 월 1만호 내에서 서서히 증가하던 임대사업자 등록건수는 2018년 3월 무려 8만건에 이를 정도로 급증하게 됩니다. 등록을 하기 위해서는 주택을 소유하고 있어야 하니, 잔금을 치르고 등록한 것을 고려하면 2017년 말부터 다주택자들이 보유중이거나 혹은 신규 매수한 주택을 2018년 3월에 대거 등록했음을 알 수 있습ㅂ니다. 이후에도 임대등록 건수는 월 1.5~2만건을 유지하다가 2018년 9월에도 7만건으로 상당한 숫자를 기록하게 됩니다. 혜택이 너무 좋다보니 신규로 주택을 구입하고 임대사업자로 등록하는 것이 가속화되었던 2018년이었습니다.

그러나 변곡점이 발생합니다. 바로 2018년 9.13 정책이 나온 순간이었습니다.

9.13 정책은 임대등록주택에 대한 실익을 반대로 줄여나가기 시작한 정책입니다. 먼저 85제곱미터 이하이면 10년 임대시 양도소득 공제가 70%를 받던 것을 고가주택에는 0%로 다시 원복해서, 임대주택 등록 후 매각시 실익이 없도록 바꾸었습니다. 

또 종합부동산세도 청약조정지역 내에서 매수를 하고 임대등록을 하면 합산 배제가 아니라 원래처럼 합산되도록 하였습니다. 따라서 주택 호 수가 늘어나면 세금이 늘어나도록 한 것이죠. 이제 10채 임대하는 사람은 10채에 해당하는 종부세를 냅니다.

2018년 9.13 정책발표 후 임대사업자 등록이 연말에 다소 증가한 것은 9.13 이전에 매수한 주택들을 임대등록 한 것이고, 새로 매수한 주택의 임대등록 건수는 2019년이 되면서 확연히 감소하기 시작하였습니다. 월별 임대등록 건 수는 다시 2년전인 2017년 초 수준으로 내려갔습니다.

이렇게 보면 지난 2년간 주택시장의 높은 변동성은 다주택자들이 임대사업자 등록제도를 열심히 활용했던 기간(2017.5~2018.9)과 그 이후 기간(2019.1~)으로 나눠질 것 같습니다.

그리고 임대등록의 혜택을 없앤 상태가 유지된다면 2017년 말~2018년과 같은 급등세는 당분간 없을 것으로 생각하셔도 좋을 듯 합니다. 가격이 단기간에 급등락을 하게 되면 사람들은 조급해집니다. 그러나 요즘처럼 횡보나 하락을 한다면 그렇게 될 이유가 없죠. 임대등록제도가 유명무실해지면서, 시장에서 2017~2018년의 급등장세가 재현될 가능성이 낮아졌습니다. 그래서 현재 주택 구매를 고려하고 계신 분이라면 투자로 생각하시든, 자가 실거주로 생각하시든 천천히 결정하셔도 될 것 같습니다.

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2019년 4월 29일 월요일부로 주식시장의 오래된 제도가 변경됩니다.

다수 종목을 대량 매매하는 투자자들에게 전일 종가 이후 발생한 정보를 반영하여 상호협의된 가격으로 포트폴리오를 조정할 수 있는 기회를 제공하기 위해 시간 외 대량매매 제도를 운영했는데요.

이에 대해 매매체결이 08:00∼09:00에 집중되는 현재 시간외 대량매매 운용현황을 감안할 때, 현재 운용시간은 길다는 지적이 제기됐고, 시간 외 대량매매가 주로 일어나는 시간과 시간외 대량매매의 거래관행 등을 감안할 때 운영시간의 조정이 필요하다는 금융위원회의 결정이 났습니다.

그 결과, 장 개시 전 시간 외 대량매매 시간을 1시간(08:00∼09:00)으로 단축하게 됐습니다.

또한, 전일 종가(단일가)로 거래하고자 하는 투자자들에게는 장개시전 매매기회를 부여하기 위해 장 개시 전 시간 외 종가매매 제도를 운영했는데요. 

전일 종가로 이루어지는 장개시전 시간 외 종가매매는 거래규모가 미미하고 장종료후 종가매매 보다 활용도가 낮다는 지적이 나왔습니다. 상대적으로 전일 장종료후(15:40∼16:00)에 종가매매 거래기회를 부여하는 장 종료 후 시간 외 종가매매의 활용도가 월등하게 높은 상황이라는 거죠.

그리고 거래시간이 시가단일가매매 예상체결 가격정보 제공시간(08:10∼08:40)과 중첩되어 불공정거래 문제도 제기됐습니다.

그 결과, 장개시전 시간외 종가매매 시간을 10분(08:30∼08:40)으로 단축하게 됐습니다.

표로 한번 보시죠.

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일단, 미국의 금리인상 횟수 전망이 기존 2회에서 동결로 하향 조정되었으나 연준의 통화정책은 경제 지표의 의존적 태도를 유지하고 있는 만큼 향후 통화정책 기조 변화 가능성도 열어두어야 합니다.

향후 미국 경제 지표가 연준의 금리 경로 결정에 중요한 변수로 작용할 전망이며 현재 경기 상황을 보면 연내 1차례 정도 인상 여지는 열려 있다고 볼 수 있습니다. 현재의 미국 경기는 연방 정부 폐쇄 등으로 일부 경제 지표 부진이 일시적으로 나타났을 가능성이 큽니다. 미국은 견조한 고용시장, 임금 상승 지속 등이 여전히 민간 소비 여력을 지탱하고 있습니다.

한편, 2020년 금리 1회 인상 전망은 유지하고 있어 중기적으로 이것을 준비해야 한다고 판단됩니다.

향후 미중 무역 전쟁, 브렉시트 등 불확실성이 완화되고 주요국의 재정 정책과 통화정책이 모두 완화적으로 시행된다면 세계 경제가 반등할 가능성도 존재할 것입니다.

이런 상황에서 우리나라는 어떤 선택들을 고려해야 할까요. 3가지로 정리해봤습니다.

1.

경제 불확실성이 증폭되는 국면에서 국내 통화정책은 내수 여건 고려가 우선되어야 합니다.

미국의 정책 금리 동결, 국내 가계 부채의 증가세 둔화 등을 고려해 볼 때 기준금리 인상 근거가 약화된 것으로 판단됩니다. 최근 수출 경기와 내수 경기 동반 부진이 지속될 가능성이 높아지고 있는 점을 감안할 때 비록 당장의 실효성이 없을지라도 선제적 기준금리 인하도 고려할 필요가 있지 않을까 싶습니다.

2.

미국 경제 지표 흐름에 주목할 필요가 있으며 향후 미국의 정책금리에 대한 입장 변화로 발생할 수 있는 금융시장 불확실성에 대비해야 합니다.

향후 양호한 미국 경제 흐름을 바탕으로 미국 정책 금리를 다시 인상하면서 발생할 글로벌 금융시장 불안정성이 국내에 영향을 주지 않도록 방지해야 합니다. 연준의 완화적인 스탠스 강화는 글로벌 금융시장 기대에 부합하면서 불확실성이 축소되고, 외환시장의 불확실성 완화 및 국내 경제의 안정화를 위해서는 적극적인 미세조정을 통한 원/달러 환율의 급격한 변동을 방지해야 합니다.

한편 미국 정책금리 동결로 신흥국 리스크가 다소 축소되었지만 세계 경기둔화에 대한 우려가 해소되지 않는 이상 신흥국 리스크 완화는 제한적입니다. 신흥국의 실물경제 건전성 및 금융시장 변동성에 대한 모니터링 강화 및 대외 리스크 조기경보 시스템 구축이 필요합니다.

3.

미국 경기 침체 등 세계 경제에서 발생할 수 있는 하방 리스크를 차단하고 대내 민간 주체들의 심리 개선이 이어질 수 있는 경제 시스템 구축이 필요합니다.

최근 소비 및 투자 심리가 개선되고 있다는 점을 고려하여 내수의 선순환 구조를 구축할 필요가 있습니다. 또한 경기 안정화 기능 강화를 위해 현 재정 지출 확대 기조와 시너지 효과를 낼 수 있는 감세 정책을 병행할 필요가 있습니다.

여러분의 생각은 어떠신가요?

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1탄(https://semiconductor-digest.tistory.com/406)에 이어 2탄입니다.

소비자 물가는 경제를 전망할 때 사용되는 중요한 지표 중 하나인데요.

1탄에서는 일시적으로 혹은 경제적으로 소비자 물가에 영향을 끼치는 요인들을 알아봤다면 이번 2탄에서는 우리나라 소비자 물가의 구조적인 변동요인을 알아보겠습니다.

현재 2019년에는 총 4가지가 구조적인 요인으로 작용하고 있습니다.

1. 해외 직접 구매 증가

2. 인구 감소에 따른 소비 총량 축소

3. 글로벌 과잉생산능력 지속

4. 유동성의 인플레이션 효과 축소

밑에서부터는 각 번호 주제에 맞춰 부연설명입니다.

1.

2018년 해외 직접구매 금액은 2.9조 원으로 명목 GDP(2018년 1780조 원 추정)의 0.16%에 불과합니다만, 그 비중은 2014년 0.11%에서 2017년 0.13%으로 상승세를 타고 있는 중입니다.

가성비를 중요시하는 소비 문화가 정착되면서 중국 직구 비중이 높아지고 있으며, 소비자물가 항목 중 석유류를 제외한 공업제품 전체가 해외 직구가 가능한 것이 큰 요인 될 수 있겠습니다.

해외 직구의 지역별 비중은 미국이 2014년 72.7%에서 2018년 52.6%로 낮아진 반면, 중국과 유럽은 같은기간 13.7%와 9.8%에서 17.2%와 20.8%로 상승했습니다. 주요 해외 직접구매 품목으로는 의류·패션상품(36.5%), 음식료품(22.4%)과 가전·전자· 통신기기(15.1%)가 있으며, 이는 전체의 74.1%를 차지했습니다.

위 3가지 품목의 소비자물가 가중치는 약 14.76% 정도이며, 이는 석유류 가중치가 4.3% 임을 고려할 때 상당한 높은 비중임을 알 수 있습니다.

3가지 품목의 소비자물가 가중치: 가공식품 7.19%, 섬유제품 5.42%, 가전·전자·통신기 기 3.16%(대형가전 제외 시 2.15%)

섬유제품과 가공식품의 소비자물가 상승 기여도는 2014년 이후 큰 폭으로 하락했는데 가공식품의 소비자물가 상승 기여도는 2010~2013년 평균 0.25%p에서 2014~2018년 0.07%p로 0.18%p 낮아졌고 섬유제품의 소비자물가 상승 기여도는 같은 기간 0.21%p에서 0.07%p로 0.14%p 하락했습니다.

가전·전자·통신기기(대형가전 제외)의 소비자물가 상승 기여도는 같은 기간 -0.04%p와 -0.03%p로 지속적인 마이너스 상태를 보이고 있습니다.

2.

소득 양극화와 취업자 증가세 둔화에 따른 국내 소비여력 감소가 예상되며, 이는 중기적으로 소비자물가를 낮추는 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

소득 1분위의 평균 소비성향은 100% 수준이며, 2 분위도 80-90% 정도이나, 5 분위는 50~60% 수준에 불과합니다. 그러나 최근 저소득층의 고용 기회 감소로 인해 소득 1 분위와 5 분위의 실제 소득 격차는 더욱 확대됐을 가능성이 있습니다. 또한 15~64세 인구 감소와 취업자 증가규모 둔화는 경제 전체적인 소비 총량을 축소시키는 요인으로 작용할 것입니다.

3.

글로벌 금융위기 이후 전세계 과잉생산능력 문제가 완벽히 해소됐다고 보기 어렵다는 것도 구조적인 문제입니다.

주요 제조국가의 설비가동률은 글로벌 금융위기 이후 낮은 수준에서 등락하고 있습니다. 주요 제조국가에 중국을 포함할 경우 주요 제조국가의 설비가동률은 더욱 낮아질 수 있습니다.

유로존 경기가 살아나면서 주요 제조국가의 설비가동률이 소폭 상승했으나, 2019년 유로존의 GDP 성장률 둔화가 예상되는 등 글로벌 경기둔화로 설비가동률은 다시 하락할 가능성이 있습니다.

전통산업은 수요 대비 과도한 생산능력을 보유하고 있으며, 신성장 산업은 아직 충분한 수요가 창출되지 않은 데다, 수요 창출을 위해서는 기술 발전이 더 필요한 상황입니다.

4.

국내 유동성 증가에 따른 물가 상승 효과가 과거보다 크지 않습니다.

경제학 이론에 따르면 유동성의 증가는 통화가치의 하락(가격 상승)을 유발하는데, 국내 유동성 증가 대비 명목 GDP 성장률 개선 효과는 꾸준히 낮아지고(=통화유통속도 하락) 있으며, 유동성 증가 대비 GDP 디플레이터(=명목 GDP/실질 GDP) 증가폭도 금융 위기 이후 횡보하며 등락을 보이고 있습니다.

소비자물가는 각 가정이 생활을 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격 변동을 알아보기 위해 작성하는 통계입니다.

정부는 이를 통해 경기를 판단하는 기초자료로 사용하거나 화폐구매력을 감안하여 국민연금에서 연금 지급액을 조정할 때 등 다양하게 이용하고 있습니다.

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2019년 1월 소비자물가 상승률이 전년 동월비 0.8% 상승에 그치면서 2018년 11월 2.0% 이후 상승세가 급격히 둔화됐습니다. 그 이유로는 품목별로 보면 석유류가 1월 소비자물가 상승률을 0.42%P를 낮췄으며, 공공서비스 물가와 집세가 거의 오르지 않았기 때문입니다.

2019년 소비자물가가 변동하는 원인은 유가 하락, 유류세 인하 등 같은 일시적인 요인이 대표적인 영향을 미친 것으로 보이지만 드러나지 않는 구조적 요인들이 물가 변동에 지속적으로 꽤나 영향을 주고 있는 것 같습니다.

세계적으로 경기침체가 예견되고 이에 따라 우리나라 경제의 적신호가 켜진 시점에서 통계청, 한국은행, KB경영 연구소 그리고 Bloomberg의 자료를 취합해 소비자물가 변동의 원인을 요약정리해 보았습니다.

1탄 일시적/경기적 요인과 2탄 구조적요인으로 나눠 진행했으니 한번 확인해보시고 자신만의 경제 인사이트에 참고해보시길 바랍니다.

일시적/경기적 요인 5가지

1. 국제유가하락

2. 유류세 인하

3. 집값 하락

4. 공공요금 변동

5. 경기둔화(GDP)

밑에부터는 5가지 해당 주제 별로 각 보고서들의 설명을 요약정리했습니다.

1.  

작년 11월 이후 국제유가가 급락하면서 소비자물가 상승률을 낮췄습니다.

2018년 11월 미국 트럼프 행정부는 이란의 비핵화 협상에 대한 불만을 제기하면서 이란 경제 제재를 재개했으나, 8개국에 대해 예외를 인정하면서 두바이 유가가 하락세로 전환됐습니다. 그리고 수입량의 상당 부분을 감축하는 것을 조건으로 180일 동안 한국, 중국, 일본, 인도, 터키, 이탈리아, 그리스, 대만 등 8개국이 이란산 원유를 수입할 수 있도록 예외를 두었습니다. 

두바이 유가는 2018년 10월 79.4달러로 높은 수준이었으나, 11월 65.8달러, 12월 56.7달러, 1월 58.8달러, 2월 63.1달러로 낮아졌습니다.

(두바이 유가 증가율(%, 전년 동월비): 2018년 10월 42.9 → 11월 8.3 → 12월 -8.0 → 2019년 1월-11.0 → 2월 0.7)

국내 원유 도입단가가 유가 하락폭과 일치하지는 않았지만 석유류의 소비자물가 가중치가 4.3% 임을 고려할 때 석유류 가격 하락은 올해 4~10월 중에 물가 하락 요인으로 작용할 것 같습니다.

2.

정부는 2018.10.30일 국무회의에서 유류세를 한시적(2018.11.6~2019.05.06, 6개월)으로 15% 인하하는 방안을 의결했는데요. 이는 정책 시행 전 국제유가가 지속 상승하면서 자영업자, 중소기업, 서민들의 금전적 부담이 증가함에 따라 이를 완화하기 위한 조치였습니다.

유류세의 경우, 휘발유와 경유에 교통세(휘발유 529원/리터, 경유 375원/리터, LPG부탄 275원/키로)와 교육세(교통세의 15%), 주행세(교통세의 26%)를 부과합니다. 그리고 LPG부탄은 개별소비세와 교육세(개별소비세의 15%)를 부과합니다.

실제 휘발유, 경유와 LPG부탄 가격(소비자가 대비 변동)은 123원/리터(-7.3%), 87원/리터(- 5.8%), 30원/리터(-3.2%) 하락했습니다.

3.

정부의 부동산 시장 안정화와 가계부채 대출규제가 강화되면서 주택 가격이 소폭 하락세를 보이고 있는 가운데 이에 따른 전월세 가격의 변동도 소비자물가 상승을 제한하는 요인으로 작용한 것 같습니다.

2011~2017년 집세의 소비자물가 상승 기여도가 0.2%p 이상이었으나, 2018년 들어 낮아지기 시작해 2019년 1월에는 0.02%p에 불과했다고 합니다.(집세의 소비자물가 상승률 가중치는 9.37%(전세 4.89%, 월세 4.48%))

4.

공공서비스 물가는 일부 항목이 인하되나, 교통, 에너지 등의 가격 인상으로 인해 소비자물가 상승률을 소폭 높일 것으로 예상됩니다.

대표적으로 서울 택시 기본요금이 2/16일 26.7% 인상(3,000원→ 3,800원)됐으며, 경기 지역도 인상될 가능성이 높습니다. 이외에도 상반기 중 도시가스, 상하수도와 보험 서비스료가 인상될 예정입니다.

반면, 무상급식 시범 시행과 보육료 지원, 충남 고교 무상교육 등은 물가 하락 요인입니다. 2019년 서울시는 11개 자치구 국립·사립초등학교와 국제학교(21개), 9개 자치구 고등학교(3학년, 96개) 등에 무상급식을 시행합니다.

인상률이나 가중치 측면에서 공공서비스 물가 전체적으로 소폭 상승 가능성이 있어 보입니다.

5.

국내 경기가 둔화 국면에 진입함에 따라 총공급(생산) 대비 총수요(소비)가 부족해지면서 소비자물가 상승률은 순환적 측면에서 하락했습니다. 한국은행의 경제전망에 따르면, 2019년뿐 아니라, 2020년에도 GDP갭이 마이너스 상태에 머물 것으로 예상됐습니다. 또한 2019년 GDP갭 전망치는 지속적으로 낮아지는 추세입니다.

다음 2탄(https://semiconductor-digest.tistory.com/407)에서는 소비자물가변동의 구조적 원인을 알아보겠습니다.

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작년 하반기부터 최근까지 세계경제 침체의 징후로써 글로벌 부동산 가격이 금융위기 이후 최고치를 기록했다는 뉴스 보도가 나왔습니다. 글로벌 부동산 시장은 금융위기와 매우 밀접한 관련이 있으므로 항상 그 적정선을 평가해야 하는데요. 부동산 버블의 붕괴는 단순히 부동산 가격 하락에만 그치지 않고 금융기관 파산이나 국가 부도, 나아가 글로벌 금융위기까지 확산될 수 있기 때문입니다.

무엇보다 글로벌 부동산의 위기는 무역과 금융을 통해 경제개방도가 높은 우리나라에겐 굉장히 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 이는 한국의 자본유출입 및 금융시스템 안정, 부동산 시장 및 가계부채 안정 같은 주요 정책에 큰 타격을 줄 가능성이 있기 때문입니다.

전세계적으로 부동산발 금융위기가 왔던 적이 4번(90년대 스웨덴, 핀란드, 일본 그리고 08년 미국 글로벌 금융위기) 있었는데 이 사건들을 되돌아보면 4가지의 특징이 있습니다.

1. 부동산 가격의 상승속도

2. 동조화 현상(글로벌 부동산 시장의 동조화)

3. 지역별 상승(선진국과 신흥국 두 지역의 상승폭의 차이)

4. 자산별 상승(부동산과 주식 시장의 동반상승)

오늘은 세계의 부동산 시장은 어떤 추세로 움직이고 있는지 알아보고 과거 부동산 버블로 인해 발생한 금융위기 때와 비교해보도록 하겠습니다.

먼저, 글로벌 부동산 가격의 추세는 IMF와 OECD자료를 보면 알 수 있는데요.

현재 신흥국이 더 큰 폭의 부동산 상승세를 보이고 있습니다. IMF의 글로벌 주택 가격지수(63개국)를 보면 2017년은 159.6이라는 수치가 나왔는데 이는 08년도 금융위기 직전 최고치인 158.9를 상회한 것이라고 하네요.

그래프를 보면 부동산 시장이 전세계적으로 계속 상승해왔다는 것인데 이것이 경제성장과 함께 합리적인 상태에서의 상승이었는지가 부동산 버블의 핵심입니다.

(*선진국: 호주, 오스트리아, 벨기에, 캐나다, 덴마크, 핀란드, 프랑스, 독일, 홍콩, 싱가포르, 아일랜드, 이스라엘, 이탈리아, 일본, 네덜 란드, 뉴질랜드, 노르웨이, 포르투갈, 스페인, 스웨덴, 스위스, 영국, 미국 등 총 23개국)

(*신흥국: 칠레, 중국, 콜롬비아, 체코, 그리스, 헝가리, 인도, 인도네시아, 한국, 말레이시아, 멕시코, 페루, 필리핀, 폴란드, 남아프리카공화국, 태국, 터키, UAE 등 총 18개국)

부동산 가격지수를 확인하고 추가적으로 세가지만 더 체크하면 그 합리성을 따져볼 수 있습니다. 

1. 주택수익비율 PRR

2. 소득 대비 주택가격비율 PIR

3. 신용증가추이(부채증가비율)

주택 수익비율은그 값이 높을수록 임대료 수입에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미합니다. 이는 부동산 가격이 상대적으로 고평가되어 있다는 것을 의미하는데요. 물론, 국가별로 거주형태나 선호하는 주택에 따라 차이는 있습니다만 이 비율의 추세 그 자체가 의미가 있습니다.

아래는 주요국가들의 최근 주택수익비율 입니다.

그 결과 2016년을 기준으로 PRR지수가 10% 이상 상승한 국가들은 콜롬비아, 터키, 멕시코, 슬로바키아, 라트비아, 헝가리 등 신흥국이 많았고 선진국 중에서는 스웨덴, 룩셈부르크, 영국, 아일랜드 등 유럽국가들과 뉴질랜드, 호주, 이스라엘, 캐나다 등이 있었습니다.

다음으로

2. 소득대비 주택가격비율 PIR 입니다.

이것은 가구의 주택구입능력을 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 소득에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미하죠. 아래 그래프를 살펴보면

2016년을 기준으로 PIR 지수가 10% 이상 상승한 국가들은 오스트리아, 스웨덴, 룩셈부르크, 아일랜드, 헝가리 등 유럽국가가 많았으며, 그 외 뉴질랜드, 캐나다, 호주, 이스라엘 등도 소득에 비해 주택가격이 빠르게 상승했단 걸 알 수 있습니다.

마지막으로 '신용증가추이', 즉 부채증가추이를 주목해봐야 합니다.

주택 가격상승이 과도한 신용팽창과 관련된 경우는 부채 조정과정에서 부동산 버블 붕괴 또는 경기 둔화로 이어져왔습니다. 그리고 이는 금융 및 경제 위기의 신호탄이 됐었습니다.

기본적으로 금융시장의 성숙도 차이로 인해 선진국의 가계신용 규모가 신흥국에 비해 월등히 높지만 08년 글로벌 금융위기를 기점으로는 선진국의 가계신용 규모가 감소하고 있는 반면, 신흥국은 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다.

최근 대외경제정책연구원의 보고서에 따르면 신흥국인 한국은 실질주택가격지수와 주택수익비율, 소득 대비 주택가격비율이 2000년대 이후 상당히 안정적인 모습을 보여 전국적인 차원에서 주택시장 버블이 존재한다고 보기는 어렵다는 결론을 내놨습니다.

그러나 GDP 대비 가계신용의 경우 한국은 2016년 4.7%p 상승했고, 중국(5.6%p), 노르웨이 (6.2%p)와 더불어 상승폭이 커서 우려스러운 부분이 있다고 발표했습니다. 또한 전국적인 차원에서의 주택시장 버블 위험성은 낮을지 몰라도 서울 등 일부 지역에서의 버블 위험성은 높은 것으로 나타났는데, 아래표를 확인해주세요.

2019년도 글로벌 부동산 시장은 과거 두 차례 부동산 버블 시기(80년대, 00년대)보다는 다소 완만한 모습을 보이고 있습니다. 통상 버블 시기의경우는 글로벌 부동산 가격이 동반상승하는 동조화 양상을 보였는데 최근에는 유럽의 재정위기와 갈등으로 과거보다는 다소 약화되는 모습을 보이고 있습니다.

본문 상단에서 언급했던 선진국과 신흥국에 상승폭차도 주목할 점입니다. 80년대 중후반과 00년대 중반 시기에는 선진국이 신흥국에 비해 큰 폭의 상승을 보이거나 두 지역의 상승 폭 격차가 크지 않은데 비해, 최근에는 신흥국이 오히려 선진국에 비해 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

그리고 주식시장과 부동산시장의 추세도 과거에는 동반상승하는 모습을 보인 반면 00년대 중반부터는 부동산 가격만이 가파른 상승세를 보이고 있는 상황입니다.

글로벌 부동산 시장은 버블일까요?

최근까지 글로벌 부동산 시장은 버블 형성의 주요 요인 중 하나인 금융완화정책이 금융위기때부터 장기간 지속되었기 때문에 가격 상승이 어떻게 보면 자연스러운 상황일지도 모릅니다. 08년 글로벌 금융위기 이후 미국을 비롯한 주요 국가들은 대폭적인 금리인하 후 제로 및 마이너스 금리정책의 추진과 함께 대규모 양적완화정책까지 추진했습니다. 그리고 신흥국들이 동반 금리인하를 추진했습니다. 

선진국의 경우 글로벌 금융위기 이후 대폭적인 부동산 가격 하락과 함께 부채 디레버리징이 진행된 반면, 신흥국의 경우는 이 과정을 거치지 않고 오히려 부동산 가격이 상승하고 가계부채가 꾸준히 증가 하고 있습니다. 특히 중국은 부동산 버블에 대한 위험이 제기되고 있는 중인데 실물경기가 둔화되거나 공급물량이 넘치는 지방 중소도시의 경우 국지적으로 금융위기가 발생할 가능성이 높을 것 같다는 평이 지배적입니다.

과거 부동산발 금융위기 경험을 통해 얻어낸 4가지 특징과 모든 것이 들어맞지는 않지만 다른 지표들을 보면 글로벌 부동산 시장의 버블 위험 자체는 존재하는 것으로 보입니다.

선진국의 부동산 버블은 주식시장 붕괴 및 은행위기 등의 금융위기와 밀접히 관련되어 있습니다. 

특히 부동산 버블 고위험국가인 호주, 오스트리아, 캐나다, 아일랜드, 이스라엘, 룩셈부르크, 뉴질랜드, 스웨덴 등 선진국들과 중국, 콜럼비아, 헝가리, 라트비아, 터키, 슬로바키아 등 신흥국들에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있어 보입니다.

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(*국고채 금리를 잘 모르시는 분은 이 글을 참조해 보세요 - https://semiconductor-digest.tistory.com/399 )

최근 우리나라의 3년 만기 국채(국고채 3년 물)의 금리가 한국은행이 정한 기준금리보다 더 아래로 떨어지는 일이 생겼습니다. 우리나라의 기준금리는 1.75%인데요. 3년 만기 국고채 금리가 1.72%를 기록한 것입니다. 미국에서 나타난 장단기 금리차 역전현상이 우리나라에서도 비슷하게 나타난 것이죠.

1주일짜리 단기 금리인 한국은행 기준금리보다 3년짜리 금리가 더 낮아진 것은 3년 후에는 1.72% 정도 금리를 주는 채권도 귀해질 것이라는 예상 때문입니다. 지금보다 기준금리가 더 낮아질 것이라는 시장의 전망이 가격에 반영된 결과입니다. 쉽게 말하면 한국은행에 대해 "금리 좀 낮춰라"는 메시지를 보내고 있는 것입니다.

또 다른 의미로는 한국은행이 금리를 낮출 수밖에 없는 상황이 올 것이 확실해 보이니 미리 그 길목으로 나가 있겠다는 겁니다. 

지난해 11월에 기준금리를 올렸던 한국은행의 결정이 자꾸 신경쓰이게 되는 대목입니다. 부동산 가격을 잡고 가계부채 증가를 막기 위해서라는 명분이 있긴 했지만 그보다 더 중요한 경기 흐름을 생각할 때 꼭 필요한 조치였는가 하는 의문입니다. 시장의 관심은 이제 한국은행이 언제 금리를 내릴 것인지로 쏠리고 있습니다.

대출을 받으시려는 분들에게는 고정금리보다 변동금리가 다시 유리해졌다는 뜻이기도 합니다. 금리가 오르는 추세이니 지금이라도 고정금리로 갈아타자는 이야기가 오가던 게 5개월 전입니다. 한 치 앞도 모르는 세계와 우리나라 경제상황입니다.

주식투자를 하는 입장에서 주주총회는 '꽃'이라고 말합니다. 이는 단순히 돈을 가지고 거래하는 걸로 끝나는 것이 아니라 정말 한 기업의 투자자로써 자기의 의결권을 행사할 수 있기 때문인데요.

최근(3월이 피크), 주주총회 시즌을 맞이하여 한진그룹 조양호 회장 사태와 현대기아차 그룹과 엘리엇의 갈등 등 많은 말들이 있습니다만 '비'투자자들은 이런 것들이 대체 무슨 이야기인지 잘 모르는 것 같습니다.

그래서 짧은 설명 글을 써봤습니다.

2019년 3월 28일 현 시점에서 주주주총회는 주주의 25%가 참석해야 열릴 수 있습니다.

그러나 재작년까지만하더라도 불참한 주주들도 참석한 주주들과 동일한 찬반비율로 의견 행사를 했을 것이라고 가정하고 투표하는 '쉐도우 보팅 제도' 덕분에 주주총회에 주주들이 거의 오지 않아도 아무 문제가 없었습니다. 

그러나 지난해부터는 이 쉐도우 보팅 제도가 사라지면서 25% 이상의 주주가 주주총회에 참석하도록 만드는 일이 쉽지 않은 일이 됐습니다.

또한 경영진들의 주식지분이 25%를 넘는 회사는 자체적으로 주주총회는 열 수 있지만, 이 회사들도 결국 외부감사인을 뽑는 안건으로 속을 썩이는 경우가 많습니다. 대주주도 결국 감사를 선임하는 안건에는 3% 이상의 의결권을 행사할 수 밖에 없기 때문이죠.

결과적으로 현재의 주주총회는 최소한 22%의 소액주주들이 실제로 참석해야하는 것입니다.

전자투표 등이 보급되고 있긴 하지만 가장 큰 걸림돌 중 하나는 주주총회에 참석해야 하는 주주들이 이미 그 주식을 팔고 없는 경우가 많다는 점입니다. 주주총회 참석 자격은 12월 말에 주식을 보유한 주주들이지만 주주총회가 열리는 시점은 3월이어서 그 사이에 주식을 팔아버렸으면 이미 주식을 팔아버린 회사의 주총에 참석할 이유가 없는 것이죠.

이것도 주주총회를 매년 1월 3일쯤 하기로 하면 상당 부분 해결될 일이지만, 주주총회를 하려면 그 회계년도의 결산 보고서를, 그것도 '외부감사인'이 감사를 마친 결산보고서를 주주들에게 미리 통지를 해야한다는 규정 때문에 3월 이전에 주총을 여는 것은 물리적으로 거의 불가능한 상황입니다.

이정도만 알아도 매년 3월 경제신문에서 나오는 주주총회 관련 기사들은 읽으시는데 불편함이 없으실 겁니다.

감사합니다.

(본문을 읽으시기 전 환율에 대한 의미를 다시 한번 알고 싶으신 분은 https://semiconductor-digest.tistory.com/396 클릭해 보세요. 환율에 대해 간단히 설명한 글입니다.)

최근 '안전자산'으로서의 달러가 주목받으면서 원화의 가치가 상대적으로 떨어지는 현상이 발생하고 있습니다. 이런 상황에서 한국은 수출주도 국가이니 원화가 싸진 만큼 기업 수출에 큰 이익(달러로 무역대금을 치르는 시장 속에서 같은 양을 가지고 더 많은 달러를 벌 수 있으니)이 될 텐데, 우리나라 주식시장은 그 영향이 미미한 편입니다. 아니, 오히려 KOSPI가 하락해 반대의 상황이 펼쳐집니다. 

대체 왜그럴까요?

달러에 대한 원화 환율이 급등하면(원화의 가치가 상승하면) 수출을 할 때 1개를 팔아도 받는 달러가 많아집니다. 한국한테 유리하단 이야기죠. 하지만 달러에 대한 원화 환율이 상승할 때마다 주가가 하락합니다. 이런 현상이 벌어지는 이유는 크게 두 가지로 알아볼 수 있습니다.

1. 외국인들은 한국 주식을 팔고 달러를 삽니다.

우리나라는 수출주도 국가라는 점에서 외국인들에게 변동성이 강한 주식시장으로 인식됩니다. 그러니 외국인 투자자들은 경기 변동에 따라 주식을 매도하게 되면 외환시장에서 달러를 사는 '일반적인' 행태를 보입니다.

물론, 한국 주식을 팔고 현금을 보유할 수도 있겠습니다만 다른 나라의 주식이나 채권으로 이동하는 것이 '지금' 금융시장에 흐름입니다. 결국 외국인의 주식 매도는 환율 상승의 원인(원화 가치 하락)이 되는 겁니다. 더불어 외국인들이 한국 주식을 매도하게 되면 주가가 하락하는 것은 당연한 일입니다.

2. 원화의 가치가 하락 또는 변동하더라도 요즘은 달러의 '안전자산'으로서 가치가 더 빛이 나는 시기입니다.

한국의 원화도 무역에 사용하는 통화인만큼 글로벌 달러와 그 흐름을 같이 합니다. 가장 가까운 사례를 들어보자면 2018년 6월이 있습니다. 싱가포르에서 사상 최초의 북미 정상회담이 열리면서 한국의 지정학적 위험이 크게 낮아졌지만(원화의 가치가 올라가야 할 것 같지만), 이때를 바닥으로 달러에 대한 원화 환율이 상승한 적이 있습니다. 

이 시기에만 원화는 1050원 내외에서 1140월까지 급등했습니다. 이것은 우리나라 원화의 가치는 국내 요인뿐만 아니라 해외에 일어나는 요인에도 굉장히 큰 영향을 받는 것을 의미합니다.(원화=위험자산군)

달러의 가치는 '안전자산'이라는 측면에서 굉장한 장점을 가지고 있습니다. 어떤 불황에도 선진국 미국(국제통화인 달러)만큼은 그 가치가 탄탄할 거라는 믿음이 전 세계에 존재하는 것이죠. 

최근에는 장단기 금리차 때문에 경기전망이 하락하면서 달러나 일본의 엔화가 큰 주목을 받았습니다.

우리나라는 1997년 외환위기의 경험과 높은 수출의존 경제성장 때문에 위험자산으로 간주됩니다.

달러가 상세를 보일 때 달러에 대한 원화 환율은 상승하고 반대로 달러가 약세를 보일 때 달러에 대한 원화 환율은 하락하는 것이죠. 

우리나라는 국가신용등급이 AA이고 외환보유고가 4000억 달러를 넘어선 지 오래지만 금융시장에서는 아직 위험자산 국가입니다. 

투자자로서 혹시나 '환율이 상승하면 수출 기업의 경쟁력이 강화되니까 투자를 더 해야겠다'라는 생각을 가지고 계시다면 그것은 오랜 시간이 걸린다는 이야기를 해드리고 싶습니다. 특히 지금처럼 환율 급등의 원인이 글로벌 경기 둔화에 대한 때일수록 더 그렇습니다.