거래량 급감에도 집값 떨어지지 않는 이유

우린 알아야 한다. 거래량과 집값은 비례하지 않는다는 걸.

집값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다.

일단 집을 사는 사려는 사람은 왜 줄어드는 것일까. 첫째는 지난 몇 년간 거래량이 크게 늘면서 집을 살 만한 사람들은  이미 집을 대부분 샀다고 생각할 수 있다. 더구나 1~2년간 본인의 자산 수준이나 소득수준에 비해 집값이 크게 오르면서 집을 살 수 있는 여력을 가진 사람의 수가 줄어드 ㄴ것은 사실이다. 더구나 2017년 3월 이후 전세가율이 점점 떨어지면서 매매가와 전셋값의 차이가 크게 벌어졋다. 이는 전세를 끼고 집을 사기가 점점 어려워지는 것을 의미한다.

둘째는 지금은 집값이 비싸니 집값이 떨어지면 사겠다는 사람이 늘어난 것이다. 쉽게 말해 앞으로 집값이 떨어질 것이니 미리 살 필요가 없다는 것이다. 한마디로 대기 수요가 늘어난 것이다.

셋째는 집을 사고 싶어도 대출 규제나 세금 문제 등 정부 규젤 인해 사지 못하는 것이다. 이 세가지 원인이 지역별로 다르게 나타나고 있다. 

반대로 매물이 잘 나오지 않는 이유는 무엇일까. 첫째, 집을 팔 만한 사람은 대부분 팔았기 때문이다. 지난 몇 년간 매매 거래량이 크게 늘었다. 거래량이 많았다는 이야기는 집을 사는 사람도 많았지만 파는 사람도 많았다는 의미도. 집을 보유할 자금이 부족하거나 심리적으로 위축된 사람들은 이미 집을 대부분 팔았다는 의미다. 

둘째, 매도자의 눈높이가 높아졌다. 예를 들면, 어떤 지역의 집값이 5억원에서 지난 몇 년간 10억원으로 뛰었다고 가정해 보자. 몇 년 사이에 집값이 두 배 뛰었으니 본인도 내심 놀랐을 것이다. 그런데 본인의 집값만 오른 것이 아니라 모든 집값이 오르는 것을 보고 심지어 본인 집값보다 더 쌌던 지역이 더 오르기라도 한다면 오히려 자신의 집값 상승은 당연시하는 것은 물론 저평가됐다고 착각하기 시작한다. 이런 사람이 과거 시세인 5억원에 그 집을 내놓을까.

셋째, 현행 규제 지역에서 다주택자가 집을 팔게 되면 양도세 중과세가 된다. 심하게는 양도 차익의 절반 이상이 세금으로 나간다. 그럼에도 불구하고 집을 여러 채 팔게 되면 이번에는 매매 사업자로 간주돼 양도 차익이 없더라도 매매가에 대해 부가가치세를 낼 수도 있다.

임대 사업을 신청한 사람들은 더 난감하다. 임대 사업용으로 등록된 집을 팔려고 하면 과태료가 부과된다. 그런데 그 과태료 수준을 현행 1000만원에서 3000만 또는 5000만원까지 인상한다고 한다. 한마디로 임대 사업을 신청한 사람은 만기가 될 때가지 집을 팔지 말라는 얘기다 이러니 매물이 나올 수 없다.

집 값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다. 하지만 현 정책은 사려는 사람도 줄이지만 팔려는 사람도 줄이는 정책이다 보니 거래량이 줄어드는 현상이 보인다.

다주택자의 매물이 나오게 하려면 한시적으로 중과세를 완화하든지 임대 사업자의 과태료를 면제하는 방법을 생각할 수 잇다. 하지만 이런 방법은 시세 차익을 거둔 다주택자의 수익률을 높여 주는 결과가 될 수 있기에 정부에서는 쉽게 선택할 수 잇는 방법은 아니다.

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