주택임대사업자는 양도소득세나 종부세 등에서 세금혜택을 받지만 몇가지 의무와 규제도 있다. 대표적인 것이 5% 이상 임대료 인상이 어렵고 정해진 기간(5년~10년)동안 세입자를 바꾸지 못하는 거다. 근데 여기에 또 하나의 규제가 더 생겼다. 월세 세입자를 전세로, 전세 세입자를 월세로 바꾸는 게 세입자 동의 없이는 안되는 규정이다.
물론 월세나 전세로 바꾸면서 터무니 없는 전환율을 적용하는 건 그 이전에도 금지됐지만, 월세나 전세의 전환 자체도 세입자 동의가 없으면 어려워진다. 갑자기 월세를 전세로 바꾸거나 전세를 월세로 바꾸면 세입자가 그 집에 계속 살기가 어려워지니 세입자 입장에서보면 당연하고 타당한 규칙인거다.
하지만 이런 정책의 단점은 주택임대사업자를 하는 불편함이 더 생긴다는거다. 주택임대사업을 이미 시작한 경우는 주택임대를 시작할 때 예상하지 못한 소급입법 논란도 생긴다. 전세를 월세로 월세를 전세로 바꾸는 게 꼭 세입자를 괴롭히기 위해서가 아닌 임대인의 형편이나 사정에 따른 것일 수도 있기 때문이다. 이런 불편함으로 주택임대사업자가 줄어들면 5% 이상 임대료를 올리지 않는 안정적인 임대주택도 함께 줄어든다.
집주인의 횡포를 막는 방법은 이렇게 전환을 금지하는 방법도 있겠지만, 세입자들에게 월세 전세 전환을 위한 금융지원을 해주는 방안도 있을 것이다. 월세로의 전환이 특히 부담스러우면 임대사업자에게 적용하는 전월세 전환율을 달리 정하는 것도 방법일 수 있겠다.
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