주택 가격이 전반적으로 내림세인 가운데 과거에는 '황금알'이었던 재건축 아파트들의 가격이 많이 떨어지고 있다. 앞으로 어떻게 될 지 알아봤다. 한국에는 2017년 말 기준 1,037만호의 아파트가 존재하며, 이 중 개인이 870만호를 소유하고 있다. 아파트는 일반적으로 준공 30년이 되면 재건축을 추진하는데, 한국에 준공 30년이 넘는 아파트는 59만호로 전체의 6%이다.
그런데 향후 10년 이내에 준공 30년이 되는 건설된 지 20년 이상~30년 미만의 아파트는 무려 303만호로 전체의 30%다. 점점 영향을 받는 사람이 많아진다는 뜻이다. 그래서 재건축 단지의 집값 동향과 향후 전망을 이해하는 것은 중요하다.
서울시나 경기도의 노후 아파트들, 그리고 각 광역시나 주변에 신도시로 공급되었더너 아파트들도 준공 20년을 넘는 단지들이 많다. 1990년을 전후로 노태우 전부 시절에 건설한 200만호 공급계획의 그 주택들이 신도시라는 이름이 무색하게 이제 건설된지 모두 20년을 초과한 상태이다. 그만큼 한국 아파트는 빠른 속도로 노후화되고 있는 상황이다.
이런 노후화 되는 아파트를 현대식 기준에 맞게 새롭게 건설하는 것을 주택재건축이라고 한다. 통상의 경우 주택재건축은 물리적 수명이 다 되어서 재건축을 하기 보다, 새로운 주거 기준에 맞지 않는 이유로 재건축을 하는 경우가 더 많다.
주차공간의 부족, 층간소음의 심화, 발코니 확장 등 서비스면적의 확보 동일 면적에 방이 더 많은 평면구조 낮은 건폐율로 녹지공간 확보 높아진 용적률로 토지의 유효이용 등이 재건축의 주된 이유다.
주택재건축은 부동산 시장에서 그동안은 '황금알을 낳는 거위'로 여겨졌다. 그런데 최근들어서 유난히 재건축 아파트들의 가격 하락이 거세다. 실제로 서울의 고가 주택군(9억원을 초과하는 주택)중에서 특히 재건축 아파트의 가격 하락폭이 높다. 왜그럴까?
현 정부 부동산 정책의 핵심은 세금과 GTX에 있으며 이 중 세금이 특히 재건축 아파트의 투자 수요를 낮추는데 큰 영향을 미치고 있다.
재건축 아파트의 경우 노후화로 인해 소유주는 타 주택에 거주하면서 투자 목적으로 보유중인 경우가 더 많다. 즉 신축 아파트와 달리 재건축 아파트는 소유주가 해당 주택에 거주하는 자가점유 비율이 낮게 나온다. 따라서 투자대상으로서 매력이 낮아진다면 사실 얼마든지 맴도할 수 있다.(살 집이 없는 건 아닐테니까.)
투자로 재건축 아파트를 보유한 다주택자들에게 재건축 아파트는 타 아파트 대비해서 추가적인 부담이 있따. 바로 재건축 초과이익환수제라는 제도다.
이건 이름 그대로 재건축 사업을 통해서 이익을 초과할 경우 이를 환수하겠다는거다. 재건축 사업의 이익계싼을 하는 방식은 비교적 간단하다. 재건축 아파트가 새로 준공한 가격에서, 사업의 원가라고 할 수 있는 종전 시점(추진위원회설립시점, 종후시점 대비 최대 10년 이내) 가격에 재건축 사업을 하는데 들어가는 사업비용, 그리고 사업기간 동안의 자연상승률을 빼주는 거다.
계산을 통해서 초과이익이 3000만원 이하라면 면제되지만, 3000만원을 초과하는 금액부터 10%의 비율로 부담금을 내다가, 초과이익 규모가 1억 1000만원을 넘어서는 금액에 대해서 50%의 비율로 내야한다. 특히 강남권처럼 개발이익이 수억원에 이를 것으로 예상되는 지역일수록 내야 할 세금도 많다.
사실 더 중요한 것은 초과이익의 납부시점이다. 재건축 초과이익을 분담하는 시점은 다름 아닌 '입주시점'이다. 건축물의 준공 시점에 통상 주택담보대출을 받곤 하는데, 재건축 초과이익환수제를 적용 받은 아파트의 경우 초과이익도 납부해야 한다. 즉 현금지출이 배로 증가한다는거다.
주택의 양도세율이 다주택자의 경우 현재 최대 68.2% 높은 세금을 내고 있긴 하나, 양도소득세의 경우 말 그대로 양도할 때 내는 것이므로 양도하지 않는다면 당장 높은 세금을 내진 않는다. 그러나 재건축 초과이익환수제를 통한 부담금은 '팔지 않더라도 준공 되면' 내야하는 금액인 만큼, 상당한 현금흐름 부담으로 연결되게 되어 있다.
2019년 3월은 재건축 아파트뿐 아니라 전국의 아파트 가격이 하락세에 진입했다. 이런 시장급냉은 사실 9.13으로 대표되는 정부의 다양한 규제효과 때문이다. 그리고 규제는 1주택자보다 다주택자에게 포커스가 맞춰져 있으며, 주택 중에서도 시세 9억원이하의 아파트보다는 그것을 초과하거나 공시가격 6억원을 초과하는 고가 주택들에 규제가 집중되어 있다보니, 이들 고가 아파트들을 중심으로 가격하락이 나타나는 강도가 더 높다.
그 중에서도 특히 재건축 아파트들은 여기서 한발짝 더 나아가 타 아파트들과 달리 초과이익환수제라는 준 보유세의 영향을 추가적으로 받고 있으며, 초과이익이 높을 경우 준공과 함께 오히려 뭉칫돈을 내야 하는 부담 때문에 투자 수요가 더욱 감소할 수 밖에 없는 것이다.
이런 흐름은 재건축초과이익이 존재하는 한 상당기간 지속되리라 생각된다.
'보고서 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 부동산 조정기(하락)를 바라보며 (0) | 2019.03.16 |
|---|---|
| 공동주택 공시가격을 알아보자! (0) | 2019.03.14 |
| 후분양이 가져올 변화들 (0) | 2019.03.05 |
| 위기의 임대사업자 (0) | 2019.03.04 |
| 전세 수요와 반대로 가는 집 값 (0) | 2019.03.04 |