부동산 조정기(하락)를 바라보며

부동산 조정기(하락)를 바라보면 글을 작성한다. 

1. 당장 정부 정책(대출규제와 보유세 증세)이 굳건한 상황에서 상승은 어렵다. 그렇다고 기다리는 급락이 오지는 않을거 같고 지지부진한 상태에서 유지하거나 기간을 두고 천천히 조금은 더 빠질 가능성이 높다고 본다.

그 이유는 대출규제와 보유세 증가가 신규로 다주택자가 되려는 분들을

물리적으로, 심리적으로 막는 장벽이 되었고 이게 매수 수요를 줄였다. 무주택자들도 당장은 하락 심리에 빠져있고.

기존 다주택자들 입장으로 본다면 매도시 지불해야하는 양도세에 비하면 그다지 강력한 압박은 되기 어렵기에 급락도 쉽지 않다.(일부 한계에 처한 물량은 나오겠지만, 시장을 급락시킬 수준까지는 아닐거라고 본다.)

무주택자들이 집 사는 것에 대해서는 정부의 규제가 마땅히 없기에 추가 하락에 대한 심리적 부담만 넘기면(집값의 점진적인 하락이 충분히 진행되면 이에 따른 매수 욕구가 살아나게된다.) 기본적인 매매는 회복될거라 생각한다.

2. 국가통계포털에서 아파트에 대한 주택매매심리지수와 주택매매가격지수를 지역별로 들여다 보면(2002년 이후 데이터만 조회) 수도권의 경우 매매심리가 최악(100미만)인 기간이 보통 2~3년 정도로 나타났는데 지나고보니 그 기간이 집값도 바닥으로 매수할 타이밍이었다.

콕 찝어 말하면 2002년, 2013년(2012년~2014년초까지)이 향후 집값 전망을 가장 안좋게, 더 떨어질것으로 보던 시기였으나 실제로 집값은 저때가 단기 저점이었고 그 이후로 올라갔다.

3. 부동산 시장의 과거를 돌이켜 보면 올라갈땐 급등, 내려갈땐 아주 서서히 오랜기간에 걸쳐 10%에서 최대 20% 정도까지 빠지는 것 같다. 물론 수지나 분당, 일산처럼 상대적으로 급등하고 급락하는 경우도 있고 이들 중에는 과거 고점을 회복하기 어려운 경우도 있지만. 큰 틀에서 보면 급하게 많이 오르고 서서히 조금 빠진다. 그래서 실거주로 매수해서 쭉 살아온 지인들을 보면 전세 사는 지인보다 재산이 불어나는 경우가 많다.

4. 현재 수도권 매매심리지수는 2013년 이후 최저로 수치만 보면 매수 타이밍 같다. 하지만 충분한 기간 조정은 거치지 않았고 정부 정책이 쉽게 바뀌지 않을것이라 본다면 당분간은 하락 조정 기간을 예상하고 대응하는게 좋아 보인다. 요즘 많이 들먹이고 있는 "재산세 부과되는 시점에 시장이 전체적으로 급락할거라 기대"하는건 오산일거라고 예상한다.

그런 한계에 몰린 급매가 정말로 일부에서 나오게 된다면 누구보다 먼저 받아 먹을 생각으로 눈에 불을켜고 지켜봐야 한다는게 내 판단이다.

5. 인구나 가구 통계 지표가 갑자기 급격하게 바뀌지 않는한 결국에는 수도권 선호지역 아파트는 우상향으로 갈거라고 본다. 2040년 정도까지는 인구수와 가구수는 계속 늘어나고 수도권 집중도 심화될거라는 통계 지표가 수년간 바뀌지 않고 있다.

6. 자본주의 시장에서 통화량 증가는 아주 자연스러운 현상으로 현금은 위기 상황이 발생하지 않는한 지속적으로 가치가 떨어지게 되어 있다.

어떤 위기냐에 따라 부동산과 같은 자산뿐만 아니라 보유한 화폐 가치가 폭락하기도 한다.(IMF때 참고)

비정상적인 위기를 기다리며 현금보유 하는것(전세 사는 것)은 일반적인 화폐가치 하락을 생각했을때 너무 뻔히 보이는 안정적으로 쪼그라드는 길 입니다.

7. 무조건적인 부동산 매수가 답이라고는 생각하지 않는다. 물론 전세로 사는 것 보다는 뭐라도 부동산을 매수하여 실거주하는게 좀 더 좋을거라고는 보지만.

누구라도 내 집은 갖고 싶어 한다고 생각한다. 설마 그렇지 않은 분들이 있다고는 생각하지 않고 있어도 극소수라 생각한다. 아마 대부분은 최대한 저점에서 상대적으로 가치가 높은 부동산을 사려고 할거다.그렇다면 폭락론이나 집 매수하고 보유하는 것을 나쁘게 봐서는 안된다. 최대한 긍정적인 마인드로 찾아다녀야 부동산으로 성공할수 있다고 생각한다.

청약가점이 높거나 특공 확률 높은 분들은 계속 될때까지 분양을 도전해야 하지만, 추첨만 노려야 하는 무주택자들은 올해 잘 골라서 사는 것도 좋다고 본다.

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