부동산이 쓰러지면 경제도 쓰러진다. 2019년 3월 경기는 불황일까?

'부동산이 쓰러지면 경제도 쓰러진다.'

경제를 조금이라도 관심있게 보는 사람이라면 위 명제는 너무 뻔한 이야기다. 오늘 이 글에선 부동산과 주식은 경기의 향방을 어떻게 표현하는지 짧게 이야기해 보려고 한다.

먼저 우리나라에게 작년 10월은 암흑이었다(주가폭락사태). 당시 이 일을 겪은 국내의 투자자들은 전세계경기가 불황으로 가는 건 아닌지 우려했고 이를 여러 경제지표를 통해 예측하려고 했다. 대표적인 것이 세계 1등 경제인 미국과 관련된 경제지표였다. 

이런 미국이 최근 중국과의 무역분쟁으로 주춤하고있고, 더불어 세계 경제의 한축인 유럽경제마저 성장이 둔화된 상황인 가운데 다시한번 경제가 불황을 향해 가고 있는 것은 아닌지 대부분의 사람들이 걱정을 하고 있다.

투자자로서 흐름을 알고 추세에 대비하는 것만으로도 우리가 무서워하는, 신문에서 대서특필하는 경기하락을 좀 더 평온하게 맞이할 수 있다.

일단, IMF에서 발간된 보고서 중에 [When Bubble Burst]라는 게 있다. 이 보고서에서는 세계 어느 곳이든 부동산 가격이 떨어지면 그 나라 경제가 심각한 위기에 빠진다고 경고했는데 이때 부동산 하락기간은 평균 4년이고 그 하락폭은 -27.3%라고 밝혔다. 또한 보고서에는 주식시장과 경기의 관계도 풀어냈는데 세계주요 주식시장의 붕괴를 봤을때 하락기간은 평균 2년 이었고 주가하락폭은 -45.5%였다고 한다. 이 보고서를 통해 우리가 알아야 하는 것은 주식폭락사태는 짧고 굵게 진행될 뿐이고 부동산폭락은 좀 더 긴 시간과 완만하게 진행된다는 것이다.

또한 주식시장의 하락이 시작되기 전에는 지난 3년 동안의 평균 경제성장률이 4%였고 하락한 이후 3년의 경제성장률은 2.6%라고 한다. 단순 경제성장률만 놓고 보면 4-2.6=1.4%p 차이니 우리가 '엄청' 걱정할만한 정도는 아니라고 본다. 

문제는 '부동산의 하락'인데 보고서에 따르면 하락 전 3년의 평균 경제성장률은 3.4%인 반면 이후 3년의 평균경제성장률은 0.8%로 떨어진다. 주식시장을 통한 영향은 1.4%p차이였지만 부동산 시장의 영향은 2.6%p 차이로 좀 큰 편이다.

부동산은 왜 이렇게 큰 차이를 불러올까 고민해보면, 여러 이유가 있겠지만 가장 중요한 것은 '가계에 가장 중요한 자산'이라는 결론이 나온다. 

단순하게 우리가 가지고 있는 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 부동산 아닌가. 그러나 문제는 비중이 아니라 부동산을 살 때 빌린 '대출'이 크다는 것에 있다. 부동산을 살 때 자신의 현금만으로 구입하는 사람은 정말 드물다. 이때 은행에서 돈을 빌리는 것은 너무나도 자연스러운 것인데 그렇게 구입한 부동산의 가격이 폭락하면 '은행'의 대출부실이 발생하게 되고 이는 은행들의 예측치 못한 대출회수를 야기하게 된다. 

우리들은 항상 대출을 하거나 신용카드를 사용할 때 만기가 되더라도 연장하면 되고 미래의 수익이 있으니 갚을 수 있다는 '보장'을 하게 되는데 이것이 무너지는거다. 이것이 심화되면 나라 경제 전반에 신용경색이 발생한다.

그럼 '대체 어떤 부동산 지표를 봐야 경기불황을 예측할 수 있는 것일까?'라는 의문이 든다.

미국의 연방준비은행의 [Predicting Recessions: Which Signals Are More Accurate?]라는 보고서에는 불황을 가장 정확히 예측하는 경제지표는 무엇인지 설명했는데, 이는 우리가 흔히 보는 장단기 금리차 같은 지표보다 '신규주택 착공의 변화'가 더 영향력 있다고 한다. 그러면서 4개월 연속 신규주택 착공수가 하락하거나 혹은 4개월 전 가격에 비해 4% 이상 감소할 때는 주의해야한다고 했다. 

이는 불황의 가능성이 높아질 때 사람들은 자신의 지출을 줄이는 경향이 있는데 이때 최우선적으로 신규 주택 구입을 중단할 가능성이 높기 때문이라고 한다.

(*그래프상에 1990년, 2000년이후 음영부분과 2010년 전 음영부분이 NBER이라는 전미 분석국에서 불황으로 판정한 시기다.)

위에 있는 그래프를 볼때는 경기가 다시 회복/성장 국면에 들어서면 신규주택 착공수 또한 반등한다는 것을 유의미하게 봐야한다(음영부분에 끝 부분)

이것을 배경으로 KOSIS 국가통계포털의 우리나라 신규주택 착공수를 살펴보면 1월 신규주택착공수는 122만호를 기록했고 전월 대비 18.5%가  증가했다. 

나아가 아래의 미국의 신규주택 착공수 또한 반등한 것을 보면(https://kr.investing.com/economic-calendar/housing-starts-151), 미국 경기도 하락의 위험은 살짝 빗겨나간 것 아닐까

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