부동산 공시가격 열람! 주택수별 세금계산법은?

공시가격 열람이 가능해진 가운데 논란이 많다.

12억원을 초과하는 고가 아파트의 경우는 10~20%대의 높은 상승률로 발표됐고, 서울시만 높고 보면 14%올랐다. 신축 아파트들은 재건축 아파트보다 상승률이 더 높아졌다.

6월 1일 기준인 재산세/종부세 부과기준일 이전에 다주택자들에게 주택을 정리할 시간이 필요하다. 세금을 계산하는 산식이 예전보다 매우 복잡해졌기 때문이다.

공동주택 공시가격이 발표되는 것이 중요했던 해는 2006년~2007년 사이뿐이었다. 공시가격은 재산세나 종부세가 중요하지 않던 시점에는 아무런 근거가 없었기 때문이다. 해당 아파트가 공시가격이 5억원이니 사야겠다하는 마인드를 가진 사람이 없었다는거다. 양도소득세 또한 실거래가로 과세하니 공시가격과는 무관했다. 

어쨌든 다주택자들에게 중요한 것은 8년 준공공 임대사업 등록 후 양도세 70% 장기보유특별공제를 받는 기준이 공시가격 6억(지방은 3억)이하라는 점이다. 즉, 공시가격은 순식간에 재산세나 종합부동산세, 그리고 양도세 전반에 걸쳐서 가장 중요한 존재가 되버렸다.

1주택자에게는 그리 부담이 크지 않은 것 같다. 공시가격의 상승폭이 가장 큰 20~30%대 구간에 위치한다고 하더라도 재산세도 응당 그만큼 오른다. 재산세는 건별 과세라 부동산별로 과세하기 때문이다. 더불어 종합부동산세 또한 공시가격 9억원의 초과분에 대해서만 내게 되므로 추가 부담은 사실상 몇십만원 내외인 경우가 많고, 2~3백만원 수준의 주택이 대부분이다. 우리나라에서 핫한 서초구 반포자이 34평, 강남구 압구정현대 34평을 부부공동소유한다하더라도 종부세는 몇십만원 밖에 나오질 않는다.

반면에 2주택자 이상, 다주택자들 대부분은 현행 양도세율이 상당히 높기 때문에(공제없이 최대세율 68.2%), 종부세 상승에도 불구하고 매각을 하지 않고 그대로 보유하지 않을까 싶다. 일부는 증여를 하거나 특수관계에게 저가양수도를 할 수도 있다.

물론 일부는 실제로 매도를 할 수 도 있다. 특히, 3주택 이상인 경우 주택수를 줄이기 위한 매도가 있을 것으로 예상되고, 이 경우 똘똘한 한채나 자가 거주주택 보다는 투자 목적으로 보유했던 부동산들을 매각하여 주택 수를 줄일 것이다. 그러나 거래량이 적어서 가격 하락 압박을 받을 가능성도 있어 보인다.

어쨌든 6월 1일 이전에 부동산 시장에 큰 변화가 올 것 같다.

다주택자들이 보유세 부담을 덜으려면 6.1 이전에 소유권 이전등기를 맞춰야하기 때문이다. 잔금을 치뤄야 한다는 거다. 원래 우리나라 부동산은 6.1 이전에 거래가 많은 편이었는데 올해는 더 많이질 수도 있지 않을까. 남은 두달 동안이 정부가 제시했던 9.13 정책의 효과가 나오는 기간이 생각한다. 투자를 생각하고 있는 사람이라면 이 변화를 주목해야 한다.

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