9.13 부동산 정책 평가와 향후 집값 전망

작년 한 해 우리나라 부동산 시장은 서울 집값이 급등하고 수도권 이외 지역은 하락하는 양극화 현상이 심화됐었죠. 이 때문에 정부는 9.13 '주택시장 안정'에 이어 21일 '수도권 공급확대'대책, 12월 19일 수도권 3기 신도시 조성안을 내놨습니다. 그리고 올해 1월 7일에는 종부세 강화 등을 포함한 '2018년 세법 후속 시행령 개정안'을 발표했습니다.

최근 부동산 매매 거래량 급감과 함께 집값 하락 소식이 전해지고 있는 가운데 지난주 전국 공동주택 공시가 열람이 시작됐습니다. 이 시점에서 '한국갤럽'이 현시점 집값 등락 전망, 현 정부의 부동산 정책에 대한 평가와 그 이유, 그리고 집 소유에 대한 인식을 조사해 공개했는데요. 그 내용을 공유하고자 합니다. 부동산은 사람들의 심리로 움직이니까 자세히 내용을 들여다보면 인사이트를 얻을 수 있을 것 같습니다.

1.  향후 1년간 집값 전망: '오를 것' 20% vs '내릴 것' 43% vs '변화 없을 것' 24%

- 상승 전망: 작년 9.13 대책 직전 50% → 9.21 대책 이후(10월 초) 43% → 올해 1월 28% → 3월 20%

한국갤럽에서는 꾸준히 부동산 조사를 해오고 있는데요. 집값 전망은 2013년부터 2016년까지 상승-하락 모두 30% 안팎을 오르내리다가 2017년 1월 상승 전망 20%로 2013년 이후 최저치, 하락 전망은 43%로 최고치를 기록했습니다. 17년 당시는 국정농단 사태, 대통령 직무 정지, 탄핵 촉구 촛불집회 등으로 정치·경제적 불확실성이 큰 시기였습니다. 

2019년 현재 집값 전망 주요 영향 요인은 정부의 투기 억제 정책이라고 볼 수 있겠네요. 그러나 지난 2년간 부동산 대책 발표 때마다 일시적 침체 후 가격 폭등·과열 현상이 재현된 바 있었다는 것을 기억해야 합니다. 

작년 정부의 9.13 '주택시장 안정', 9.21 '수도권 공급 확대' 대책, 12.19 수도권 3기 신도시 계획은 모두 서울 집값 급등 현상을 겨냥한 것이었습니다. 이를 반영하듯 서울시민의 집값 상승 전망은 작년 9월 대책 발표 전후 67%, 10월 48%, 올해 1월 26%, 3월 22%로 변화 폭이 컸습니다.

2019년 3월 현재 집값 상승 전망은 서울을 포함해 전국이 20% 안팎으로 엇비슷한 가운데, 올해 1월과 비교할 때 가장 극적으로 바뀐 곳(눈에 띄는)은 전라권입니다. 한국갤럽의 두 달 전 조사에서 광주·전라 지역은 전국에서 유일하게 집값 상승(39%) 전망이 하락(32%) 전망을 앞섰는데, 이번에는 하락(57%) 전망이 상승(13%) 전망을 가장 크게 앞선 곳이 됐네요.

집값 전망을 상승(오를 것)-하락(내릴 것) 차이(Net Score, 순(純)지수) 기준으로 보면 작년 9월 대책 발표 이후인 10월에도 대부분의 응답자 특성에서 플러스, 즉 오를 것이라는 의견이 우세했습니다. 그러나 올해 1월 조사에서는 상당수 응답자 특성에서 마이너스, 즉 내릴 것이라는 의견 우세로 반전했습니다.

집값 전망 순지수는 젊은 층(20대 18, 30대 -23, 40·50대 -35, 60대 이상 -33), 현재 무주택자(-11)가 1주택자(-33)나 다주택자(-32)보다 높습니다. 무주택 젊은 층에게는 기존 집값이 너무 높게 형성되어 있어 그 하락세를 가늠하기 어려운 '넘사벽'임을 보여주는 결과로 보여집니다.

2. 다음으로는 현 정부의 부동산 정책에 대한 평가에 대한 조사결과입니다.

 현 정부는 부동산 정책을 '잘하고 있다' 32% vs '잘못하고 있다' 41%
- 긍정 평가 이유: 집값 하락, 부동산 관련 세금 인상, 투기 억제 등 시장 안정 기대
- 부정 평가 이유: 집값 상승 외 관련 세금 인상, 부동산 경기 위축·집값 하락 등 상반된 지적 혼재

작년 9월 대책 발표 직전과 10월 조사에서는 대부분의 응답자 특성별로 현 정부가 부동산 정책을 잘못하고 있다는 의견이 우세했었습니다. 그러나 한국갤럽의 올해 1월과 3월 조사에서는 30·40대, 무주택자 등 일부 응답자 특성에서 긍·부정률 차이가 크지 않았었습니다. 부동산 정책 부정 평가는 주택 보유별로 볼 때 다주택자(50%)가 1주택자(43%)와 무주택자(38%)보다, 그리고 집값 전망별로는 상승 전망자(49%)가 하락/보합 전망자(41%·39%)보다 높았네요.

또한 정부 부동산 정책 긍정 평가자에게 그 이유를 물은 결과(322명, 자유응답) '집값 하락 기대'(42%), '다주택자 세금 인상'(8%), '투기 근절/부동산 투자 억제'(6%), '보유세/종합부동산세 인상'(5%), '대출 억제/금리 인상', '서민 위한 정책/서민 집 마련 기대'(이상 4%) 등 시장 안정에 대한 기대와 관련 정책 방향 관련 언급이 많았습니다.

부동산 정책 부정 평가자들은 그 이유로(412명, 자유응답) '집값 상승'(21%), '보유세/종합부동산세 인상'(9%), '서민 피해/서민 살기 어려움'(7%), '부동산 경기 위축'(6%), '대출 억제 과도함/금리 인상', '규제 심함', '지역 간 양극화 심화'(이상 5%), '집값 하락', ''일관성 없음/오락가락함'(이상 4%), '효과 없음/근본적 대책 아님', '규제 부작용 우려/풍선 효과', '다주택자 양도세 과함'(이상 3%) 등을 지적했고, 부정 평가 이유에는 집값 하락과 경기 위축에 대한 우려가 새롭게 추가, 부동산 관련 세금 인상과 대출 규제가 지나치다는 불만과 미흡하다는 지적 등 상반된 내용이 혼재되어 나타났습니다.

3. 마지막으로 우리나라 사람들의 '집 소유에 대한 인식'입니다. 

본인 소유의 집, '있어야 한다' 72% vs '그럴 필요 없다' 26% 

제가 예전부터 지켜봤을때 고무적인 것은 과거 한국갤럽의 2014년 7월 조사에서는 '내 집이 있어야 한다'가 54%였으나 2017년 1월 63%, 2018년 4월 69%로 늘었고 이번 조사에서는 70%를 넘어섰다는 것입니다.
특히, '내 집이 있어야 한다'는 응답이 20·30대에서만 약 20%포인트 증가했고 40대 이상에서는 크게 달라지지 않았는데요. 임대 주택 거주율이 상대적으로 높은 20·30대가 지난 몇 년간 전세 품귀, 월세 전환, 임대료 급등 상황을 겪으며 '내 소유의 집' 필요성을 절감한 것으로 볼 수 있겠습니다. 이후 조사에서는 응답자 특성별 비슷한 경향이 유지되고 있습니다.

덧붙여 '집이 있어야 한다'는 응답을 현재 주택 보유별로 보면 비보유자(66%)보다 1채 보유자(75%)나 2채 이상 보유자(80%)에서 더 강한 편이다.
끝으로 본인 또는 배우자 명의의 집이 있는지 물은 결과 57%가 '있다'고 답했으며, 연령별로는 20대 5%, 30대 47%, 40대 75%, 50대 73%, 60대 이상 72%로 파악됐다. 보유 주택 수는 전체 응답자 중 2채 이상 10%, 1채 48%, 0채(비보유)가 43%입니다.