경기침체의 징후, 글로벌 부동산 버블!

작년 하반기부터 최근까지 세계경제 침체의 징후로써 글로벌 부동산 가격이 금융위기 이후 최고치를 기록했다는 뉴스 보도가 나왔습니다. 글로벌 부동산 시장은 금융위기와 매우 밀접한 관련이 있으므로 항상 그 적정선을 평가해야 하는데요. 부동산 버블의 붕괴는 단순히 부동산 가격 하락에만 그치지 않고 금융기관 파산이나 국가 부도, 나아가 글로벌 금융위기까지 확산될 수 있기 때문입니다.

 

무엇보다 글로벌 부동산의 위기는 무역과 금융을 통해 경제개방도가 높은 우리나라에겐 굉장히 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 이는 한국의 자본유출입 및 금융시스템 안정, 부동산 시장 및 가계부채 안정 같은 주요 정책에 큰 타격을 줄 가능성이 있기 때문입니다.

 

전세계적으로 부동산발 금융위기가 왔던 적이 4번(90년대 스웨덴, 핀란드, 일본 그리고 08년 미국 글로벌 금융위기) 있었는데 이 사건들을 되돌아보면 4가지의 특징이 있습니다.

 

1. 부동산 가격의 상승속도

2. 동조화 현상(글로벌 부동산 시장의 동조화)

3. 지역별 상승(선진국과 신흥국 두 지역의 상승폭의 차이)

4. 자산별 상승(부동산과 주식 시장의 동반상승)

 

오늘은 세계의 부동산 시장은 어떤 추세로 움직이고 있는지 알아보고 과거 부동산 버블로 인해 발생한 금융위기 때와 비교해보도록 하겠습니다.

 

먼저, 글로벌 부동산 가격의 추세는 IMF와 OECD자료를 보면 알 수 있는데요.

IMF, 글로벌 부동산가격지수(OECD, BIS)

OECD, 선진국 및 신흥국 주택가격지수

현재 신흥국이 더 큰 폭의 부동산 상승세를 보이고 있습니다. IMF의 글로벌 주택 가격지수(63개국)를 보면 2017년은 159.6이라는 수치가 나왔는데 이는 08년도 금융위기 직전 최고치인 158.9를 상회한 것이라고 하네요.

그래프를 보면 부동산 시장이 전세계적으로 계속 상승해왔다는 것인데 이것이 경제성장과 함께 합리적인 상태에서의 상승이었는지가 부동산 버블의 핵심입니다.

 

(*선진국: 호주, 오스트리아, 벨기에, 캐나다, 덴마크, 핀란드, 프랑스, 독일, 홍콩, 싱가포르, 아일랜드, 이스라엘, 이탈리아, 일본, 네덜 란드, 뉴질랜드, 노르웨이, 포르투갈, 스페인, 스웨덴, 스위스, 영국, 미국 등 총 23개국)

(*신흥국: 칠레, 중국, 콜롬비아, 체코, 그리스, 헝가리, 인도, 인도네시아, 한국, 말레이시아, 멕시코, 페루, 필리핀, 폴란드, 남아프리카공화국, 태국, 터키, UAE 등 총 18개국)

 

부동산 가격지수를 확인하고 추가적으로 세가지만 더 체크하면 그 합리성을 따져볼 수 있습니다. 

 

1. 주택수익비율 PRR

2. 소득 대비 주택가격비율 PIR

3. 신용증가추이(부채증가비율)

 

주택 수익비율은그 값이 높을수록 임대료 수입에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미합니다. 이는 부동산 가격이 상대적으로 고평가되어 있다는 것을 의미하는데요. 물론, 국가별로 거주형태나 선호하는 주택에 따라 차이는 있습니다만 이 비율의 추세 그 자체가 의미가 있습니다.

 

아래는 주요국가들의 최근 주택수익비율 입니다.

OECD, 국가별 주택수익비율

그 결과 2016년을 기준으로 PRR지수가 10% 이상 상승한 국가들은 콜롬비아, 터키, 멕시코, 슬로바키아, 라트비아, 헝가리 등 신흥국이 많았고 선진국 중에서는 스웨덴, 룩셈부르크, 영국, 아일랜드 등 유럽국가들과 뉴질랜드, 호주, 이스라엘, 캐나다 등이 있었습니다.

 

다음으로

2. 소득대비 주택가격비율 PIR 입니다.

이것은 가구의 주택구입능력을 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 소득에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미하죠. 아래 그래프를 살펴보면

OECD, 소득 대비 주택가격비율

2016년을 기준으로 PIR 지수가 10% 이상 상승한 국가들은 오스트리아, 스웨덴, 룩셈부르크, 아일랜드, 헝가리 등 유럽국가가 많았으며, 그 외 뉴질랜드, 캐나다, 호주, 이스라엘 등도 소득에 비해 주택가격이 빠르게 상승했단 걸 알 수 있습니다.

 

마지막으로 '신용증가추이', 즉 부채증가추이를 주목해봐야 합니다.

주택 가격상승이 과도한 신용팽창과 관련된 경우는 부채 조정과정에서 부동산 버블 붕괴 또는 경기 둔화로 이어져왔습니다. 그리고 이는 금융 및 경제 위기의 신호탄이 됐었습니다.

 

기본적으로 금융시장의 성숙도 차이로 인해 선진국의 가계신용 규모가 신흥국에 비해 월등히 높지만 08년 글로벌 금융위기를 기점으로는 선진국의 가계신용 규모가 감소하고 있는 반면, 신흥국은 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다.

 

최근 대외경제정책연구원의 보고서에 따르면 신흥국인 한국은 실질주택가격지수와 주택수익비율, 소득 대비 주택가격비율이 2000년대 이후 상당히 안정적인 모습을 보여 전국적인 차원에서 주택시장 버블이 존재한다고 보기는 어렵다는 결론을 내놨습니다.

그러나 GDP 대비 가계신용의 경우 한국은 2016년 4.7%p 상승했고, 중국(5.6%p), 노르웨이 (6.2%p)와 더불어 상승폭이 커서 우려스러운 부분이 있다고 발표했습니다. 또한 전국적인 차원에서의 주택시장 버블 위험성은 낮을지 몰라도 서울 등 일부 지역에서의 버블 위험성은 높은 것으로 나타났는데, 아래표를 확인해주세요.

대외경제정책연구원, 국가별 부동산 버블 지표

대외경제정책연구원, 국가별 부동산 버블 지표

대외경제정책연구원, 세계주요도시 소득대비 주택가격비율

2019년도 글로벌 부동산 시장은 과거 두 차례 부동산 버블 시기(80년대, 00년대)보다는 다소 완만한 모습을 보이고 있습니다. 통상 버블 시기의경우는 글로벌 부동산 가격이 동반상승하는 동조화 양상을 보였는데 최근에는 유럽의 재정위기와 갈등으로 과거보다는 다소 약화되는 모습을 보이고 있습니다.

본문 상단에서 언급했던 선진국과 신흥국에 상승폭차도 주목할 점입니다. 80년대 중후반과 00년대 중반 시기에는 선진국이 신흥국에 비해 큰 폭의 상승을 보이거나 두 지역의 상승 폭 격차가 크지 않은데 비해, 최근에는 신흥국이 오히려 선진국에 비해 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

그리고 주식시장과 부동산시장의 추세도 과거에는 동반상승하는 모습을 보인 반면 00년대 중반부터는 부동산 가격만이 가파른 상승세를 보이고 있는 상황입니다.

 

글로벌 부동산 시장은 버블일까요?

대외경제정책 연구원, 최근 주택가격 상승률

대외경제정책연구원, 최근 주택, 주식가격 상승률 비교

 

최근까지 글로벌 부동산 시장은 버블 형성의 주요 요인 중 하나인 금융완화정책이 금융위기때부터 장기간 지속되었기 때문에 가격 상승이 어떻게 보면 자연스러운 상황일지도 모릅니다. 08년 글로벌 금융위기 이후 미국을 비롯한 주요 국가들은 대폭적인 금리인하 후 제로 및 마이너스 금리정책의 추진과 함께 대규모 양적완화정책까지 추진했습니다. 그리고 신흥국들이 동반 금리인하를 추진했습니다. 

 

선진국의 경우 글로벌 금융위기 이후 대폭적인 부동산 가격 하락과 함께 부채 디레버리징이 진행된 반면, 신흥국의 경우는 이 과정을 거치지 않고 오히려 부동산 가격이 상승하고 가계부채가 꾸준히 증가 하고 있습니다. 특히 중국은 부동산 버블에 대한 위험이 제기되고 있는 중인데 실물경기가 둔화되거나 공급물량이 넘치는 지방 중소도시의 경우 국지적으로 금융위기가 발생할 가능성이 높을 것 같다는 평이 지배적입니다.

 

과거 부동산발 금융위기 경험을 통해 얻어낸 4가지 특징과 모든 것이 들어맞지는 않지만 다른 지표들을 보면 글로벌 부동산 시장의 버블 위험 자체는 존재하는 것으로 보입니다.

 

선진국의 부동산 버블은 주식시장 붕괴 및 은행위기 등의 금융위기와 밀접히 관련되어 있습니다. 

특히 부동산 버블 고위험국가인 호주, 오스트리아, 캐나다, 아일랜드, 이스라엘, 룩셈부르크, 뉴질랜드, 스웨덴 등 선진국들과 중국, 콜럼비아, 헝가리, 라트비아, 터키, 슬로바키아 등 신흥국들에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있어 보입니다.

 

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