Economic Insight K

현재 대한민국 부동산 시장은 9.13 대책 이후 임대사업자 등록이 급격히 줄었습니다. 오히려 취소 신청이 빠르게 늘고 있다고 합니다. 

임대사업자 등록제도는 개인 다주택자들이 임대주택의 주 공급원인 우리나라에서 임대시장 안정성을 높이기 위해 도입된 제도입니다. 

이 제도가 화두가 된 것은 2017년 8.2 대책에서 상당한 혜택이 부과되기 시작하면서부터 였습니다. 8.2 대책 후 이 제도를 활용해서 다주택자가 전세끼고 집을 더 사는 '갭투자'가 증가했습니다. 이것이 주택시장의 가격 변동성을 높이는 요소가 되기도 했습니다. 

그런데 최근 임대사업자 등록 건수가 다시 급감하고 있다고 하니, 이런 변화가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 미리 가늠해 볼 필요가 있겠습니다.

먼저, 임대사업자란 1채 이상의 주택을 임대사업을 할 목적으로 등록한 자로, '민간임대주택에 관한 법률'에 기반하고 있습니다. 쉽게 표현하면 다주택자 중에서 임대사업자라고 신고를 한 사람입니다.

임대사업자 등록제도가 등장한 이유는 우리나라 주택 임대시장이 갖는 불안전성 때문입니다. 한국의 총 임대가구는 865만호(2017년말 기준)에 이르지만, 4년 이상의 장기간 거주가 가능한 장기임대주택은 150만호도 안됩니다. 대부분 2년만기 이하의 보통의 전세제도나 보증부 월세 제도 속에서 운영이 되는 것이죠.

결국 장기 임대가 불가능하다보니 주거 안정성이 상당히 떨어집니다. 2년 만기 전세로 3~4번 정도 집주인 때문에 이사를 몇번 하다 보면, 대단한 피로감과 주거불안이 생기고 주택구입에 대한 욕구가 커지는 경험을 무주택이나 1주택자 대부분은 해보셨을 거라고 생각합니다.

임대시장에 장기임대보다 2년만기의 일반 임대가 대부분인 이유는 바로 임대주택을 공급하는 공급원이 다른 나라와 달리 다주택자들에 의해서 이뤄져 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다도 다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않고 있어서입니다. 제3자에게 임대를 놓고 임대소득을 올리는 것도 분명히 사업인데, 2017년까지 우리나라는 임대등록제도가 강제가 아니었던 것이죠. 임대등록을 하지 않은 다주택자가 벌어들이는 임대소득은 그래서 그동안 무과세의 영역이었습니다.

2017년을 기점으로 정부는 임대시장 안정성 확보를 위해서 임대사업자 등록을 적극적으로 유도하기 시작했습니다. 그러기 위해선 당근이 제시돼야 했죠. 여러가지 혜택을 제공하면서 다주택자들이 임대사업을 등록하도록 정책을 펴 나가기 시자갑니다.

특히 2017년 8.2대책을 기점으로 임대등록이 급증하게 됩니다. 8.2대책은 다주택자들이 집을 팔 때 내는 양도소득세와 관련해 임대등록을 하고 10년 후 매각한다면 상당한 혜택을 부여하고, 그렇지 않고 등록을 하지 않는다면 상당한 패널티를 부과하는 방식을 썼습니다. 이제 다주택자는 등록하느냐 하지 않느냐의 이지선다에 놓이게 되었고, 대부분 등록을 하게 됩니다.

만약 10년간 5억원의 양도차익이 발생한 경우에, 임대등록을 하고 10년간 유지한 다주택자는 매각시 4000만원(실효세율 8%)정도의 양도소득세를 내지만, 미 등록한 다주택자는 2억 5000만원(실효세율 50%) 정도의 세금을 냅니다. 그러니 임대등록을 하는 것이 양도시 훨신 유리하죠. 

더구나 종합부동산세도 장기임대등록 주택의 경우 공시 6억원 이하이고 85제곱미터 이하이면 합산 배제하도록 해서, 소위 10여채를 임대등록 중이라도 종부세 0원이 가능했습니다. 덕분에 임대사업자 등록건수가 급증하기 시작합니다. 

2017년 8.2 대책 발표 이후 월 1만호 내에서 서서히 증가하던 임대사업자 등록건수는 2018년 3월 무려 8만건에 이를 정도로 급증하게 됩니다. 등록을 하기 위해서는 주택을 소유하고 있어야 하니, 잔금을 치르고 등록한 것을 고려하면 2017년 말부터 다주택자들이 보유중이거나 혹은 신규 매수한 주택을 2018년 3월에 대거 등록했음을 알 수 있습ㅂ니다. 이후에도 임대등록 건수는 월 1.5~2만건을 유지하다가 2018년 9월에도 7만건으로 상당한 숫자를 기록하게 됩니다. 혜택이 너무 좋다보니 신규로 주택을 구입하고 임대사업자로 등록하는 것이 가속화되었던 2018년이었습니다.

그러나 변곡점이 발생합니다. 바로 2018년 9.13 정책이 나온 순간이었습니다.

9.13 정책은 임대등록주택에 대한 실익을 반대로 줄여나가기 시작한 정책입니다. 먼저 85제곱미터 이하이면 10년 임대시 양도소득 공제가 70%를 받던 것을 고가주택에는 0%로 다시 원복해서, 임대주택 등록 후 매각시 실익이 없도록 바꾸었습니다. 

또 종합부동산세도 청약조정지역 내에서 매수를 하고 임대등록을 하면 합산 배제가 아니라 원래처럼 합산되도록 하였습니다. 따라서 주택 호 수가 늘어나면 세금이 늘어나도록 한 것이죠. 이제 10채 임대하는 사람은 10채에 해당하는 종부세를 냅니다.

2018년 9.13 정책발표 후 임대사업자 등록이 연말에 다소 증가한 것은 9.13 이전에 매수한 주택들을 임대등록 한 것이고, 새로 매수한 주택의 임대등록 건수는 2019년이 되면서 확연히 감소하기 시작하였습니다. 월별 임대등록 건 수는 다시 2년전인 2017년 초 수준으로 내려갔습니다.

이렇게 보면 지난 2년간 주택시장의 높은 변동성은 다주택자들이 임대사업자 등록제도를 열심히 활용했던 기간(2017.5~2018.9)과 그 이후 기간(2019.1~)으로 나눠질 것 같습니다.

그리고 임대등록의 혜택을 없앤 상태가 유지된다면 2017년 말~2018년과 같은 급등세는 당분간 없을 것으로 생각하셔도 좋을 듯 합니다. 가격이 단기간에 급등락을 하게 되면 사람들은 조급해집니다. 그러나 요즘처럼 횡보나 하락을 한다면 그렇게 될 이유가 없죠. 임대등록제도가 유명무실해지면서, 시장에서 2017~2018년의 급등장세가 재현될 가능성이 낮아졌습니다. 그래서 현재 주택 구매를 고려하고 계신 분이라면 투자로 생각하시든, 자가 실거주로 생각하시든 천천히 결정하셔도 될 것 같습니다.

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