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전세 수요는 점점 많아진다는데 전셋값은 오히려 떨어지고 있다. 

집값이 오르지 않는 시기에는 전세값이 슬슬 오르기 시작하는 게 일반적인데 아무도 집주인이 되려고 하지 않고 세입자가 되려고 하니 세입자되기 경쟁률이 치열해지고(전세수요 증가), 자연스레 집주인은 줄어드니 전세공급은 감소하고 있다.

그러나 이런 규칙이 적용되지 않는 예외 상황이 몇가지가 있다. 첫째는 대출규제가 심할 때이다. 대출 규제가 심할 때 집주인이 집을 사는, 또는 그 집을 담보로 목돈을 뺴는 방법은 전세가 유일하다. 전세공급이 늘어날 수 밖에 없다.

둘째는 주택의 공급(입주)이 늘어날 때이다. 집값이 오르지 않으면 전세가 오른다는 규칙은 공급이 제한적이어서 선택지가 많지 않을 때 생기는 양자택일 상황일 떄 적용되지만, 서울의 일부 지역처럼 입주 물량 공급이 많아지면 전세값은 하락한다. 전세는 월세와 달리 몇달 공실로 비워두면서 임차료가 오르길 기다릴 수 있는 상황이 아닌 경우가 많기 때문이다.(앞선 세입자의 보증금을 빼줘야 하거나 입주 잔금을 마련해야 하는 경우가 그렇다. 역시 대출 규제가 강한 경우와 같은 맥락이다.)

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우린 알아야 한다. 거래량과 집값은 비례하지 않는다는 걸.

집값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다.

일단 집을 사는 사려는 사람은 왜 줄어드는 것일까. 첫째는 지난 몇 년간 거래량이 크게 늘면서 집을 살 만한 사람들은  이미 집을 대부분 샀다고 생각할 수 있다. 더구나 1~2년간 본인의 자산 수준이나 소득수준에 비해 집값이 크게 오르면서 집을 살 수 있는 여력을 가진 사람의 수가 줄어드 ㄴ것은 사실이다. 더구나 2017년 3월 이후 전세가율이 점점 떨어지면서 매매가와 전셋값의 차이가 크게 벌어졋다. 이는 전세를 끼고 집을 사기가 점점 어려워지는 것을 의미한다.

둘째는 지금은 집값이 비싸니 집값이 떨어지면 사겠다는 사람이 늘어난 것이다. 쉽게 말해 앞으로 집값이 떨어질 것이니 미리 살 필요가 없다는 것이다. 한마디로 대기 수요가 늘어난 것이다.

셋째는 집을 사고 싶어도 대출 규제나 세금 문제 등 정부 규젤 인해 사지 못하는 것이다. 이 세가지 원인이 지역별로 다르게 나타나고 있다. 

반대로 매물이 잘 나오지 않는 이유는 무엇일까. 첫째, 집을 팔 만한 사람은 대부분 팔았기 때문이다. 지난 몇 년간 매매 거래량이 크게 늘었다. 거래량이 많았다는 이야기는 집을 사는 사람도 많았지만 파는 사람도 많았다는 의미도. 집을 보유할 자금이 부족하거나 심리적으로 위축된 사람들은 이미 집을 대부분 팔았다는 의미다. 

둘째, 매도자의 눈높이가 높아졌다. 예를 들면, 어떤 지역의 집값이 5억원에서 지난 몇 년간 10억원으로 뛰었다고 가정해 보자. 몇 년 사이에 집값이 두 배 뛰었으니 본인도 내심 놀랐을 것이다. 그런데 본인의 집값만 오른 것이 아니라 모든 집값이 오르는 것을 보고 심지어 본인 집값보다 더 쌌던 지역이 더 오르기라도 한다면 오히려 자신의 집값 상승은 당연시하는 것은 물론 저평가됐다고 착각하기 시작한다. 이런 사람이 과거 시세인 5억원에 그 집을 내놓을까.

셋째, 현행 규제 지역에서 다주택자가 집을 팔게 되면 양도세 중과세가 된다. 심하게는 양도 차익의 절반 이상이 세금으로 나간다. 그럼에도 불구하고 집을 여러 채 팔게 되면 이번에는 매매 사업자로 간주돼 양도 차익이 없더라도 매매가에 대해 부가가치세를 낼 수도 있다.

임대 사업을 신청한 사람들은 더 난감하다. 임대 사업용으로 등록된 집을 팔려고 하면 과태료가 부과된다. 그런데 그 과태료 수준을 현행 1000만원에서 3000만 또는 5000만원까지 인상한다고 한다. 한마디로 임대 사업을 신청한 사람은 만기가 될 때가지 집을 팔지 말라는 얘기다 이러니 매물이 나올 수 없다.

집 값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다. 하지만 현 정책은 사려는 사람도 줄이지만 팔려는 사람도 줄이는 정책이다 보니 거래량이 줄어드는 현상이 보인다.

다주택자의 매물이 나오게 하려면 한시적으로 중과세를 완화하든지 임대 사업자의 과태료를 면제하는 방법을 생각할 수 잇다. 하지만 이런 방법은 시세 차익을 거둔 다주택자의 수익률을 높여 주는 결과가 될 수 있기에 정부에서는 쉽게 선택할 수 잇는 방법은 아니다.

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분양권 불법 전매에 대한 글입니다.

금지 기간 내에 불법으로 이뤄진 아파트 분양권 전매 행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만 민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 게 지금까지의 일관된 대법원 판례였다. 전매 금지 규정의 효력은 효력(강행) 규정이 아니라 단순한 임의(단속) 규정으로 해석해 왔기 때문이다.

오랜 기간에 걸친 확고한 대법원 판례의 영향으로 하급심 판결도 거의 예외 없이 '단속' 규정으로 해석해 왔는데 최근 들어서는 대법원 판결에 배치되는 판결이 늘어나고 있다. 대전지방법원이 2018년 5월 내린 판결이 대표적이다. 전매 금지 기간 중 매수한 분양권 매수자가 매도자를 상대로 한 소송에서 대전지방법원 재판부는 기존 판례와 같은 '단속'규정이 아닌 '효력' 규정으로 판단해 원고 청구를 기각했다.

전매 금지 기간 내 거래, 공급 질서 해쳐

이는 기존의 대법원 판결가 배치되는 결론이다. 따라서 재판부는 효력 규정으로 해석해야만 하는 상세한 논거를 제시하고 있다. 

우선 전매 게약의 사법상의 효력까지 부인하지 못하면 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 전매 제한 제도의 취지가 퇴색될 수 밖에 없다는 점을 강조하고 있다. 재판부는 '분양가 상한제'는 주택 분양가 자율화 이후 분양가가 상승해 부동산 투기가 과열되고 중산 서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막기 위해 도입된 제도이고 주택의 전매 제한은 위와 같은 페단의 발생을 억제하고 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것이라고 판단했다. 여기에 전매 금지 기간 내 전매 행위가 일어나면 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과해 상승하게 돼 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 잇다.

그런데도 전매 계약의 사법상 효력을 인정한다면 분양권 전매를 통한 이익을 노리는 사람들이 대거 분양 신청함으로써 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 수 잇는 기회를 박탈당하고 이로 인해 실수요자가 주택을 구입할 때 프리미엄 상당액까지 추가로 부담하게 되므로 부동산 투기를 진정시켜 중산 서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서르 ㄹ유지하려는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 된다고 덧붙였다. 

또한 단순한 처벌 규정만으로는 벌법전매 행위를 근절하는데 한계가 있다는 점을 근거로 하고 있다. 전매 금지 기간 중 전매 계약을 체결했다면 법 규정에 따라 3년 이하의 징역혈 또는 3000만원 이하의 벌금형을 선고받을 수 있다. 하지만 전매 금지 기간 중 전매 계약은 통상중개업자를 통해 암암리에 이뤄지는 등 이를 적발하는 것이 상당히 어렵다. 또한 불법 전매 행위가 적발되더라도 여러차례 전매 행위를 하거나 전매 행위를 중개한 것이 아닌 이상 3000만원 이하의 벌금형을 선ㄱ받을 가능성이 노은 반면 전매 계약을 통해 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만원에서 많게는 서억원의 이익을 얻을 수 있어 처벌 규정만으로는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없다.

재판부는 사법상 효력을 무효화하더라도 거래 안전을 심각하게 저해하지 않을 법해석상 방법론도 제시하고 있다. 즉 소급효를 제한해 향후 체결되는 불법 전매의 사법상 효력만을 부정하면 된다는 것이다.

이 판결은 비록 분양가 상한제 적용 대상 공동주택에 대한 판단이기는 하지만 판결 논리는 이에 국한하지 않고 전매 금지가 적용되는 일반 공동주택 분양권 전반을 다루고 있다. 또 실제로도 이와 유사한 취지의 하급심 판결이 잇따르고 있다는 점에서 대법원 판결의 향방에 귀추가 주목된다.

이런 판결의 변화는 불법 분양권 전매거래 행위에 대한 정부 당국의 단속 강화와 맞물려 불법적인 전매에 따른 위험 부담을 증폭시키고 있다는 점에서 거래 당사자들이 각별히 주의할 필요가 있다.

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정부의 부동산 안정화 정책과 금리 인상, 공급 확대 등의 영향으로 부동산 시장이 숨 고르기에 들어갔다. 수요자들의 관망세도 짙어지고 있다. 집값이 더 떨어질 수도 있다는 기대감이 높아지면서 부동산 소비 심리는 사상 최저로 꽁꽁 얼어붙었다. 급매물을 내높아도 팔리지 않는 '매수자 우위'현상도 뚜렷하게 나타나고 있다. 매매수요가 전세 수료오 돌아서는 곳도 많아졌다. 이 같은 관망세는 지난해 9.13 부동산 대책 이후 도드라진다. 대책이 발표된 뒤 점차 안정되다가 최근 지표에서 가격 하락이나 심리 위축 등의 신호가 더욱 선명해졌다. 수도권과 지방, 주택과 토지 구분할 것 없이 전월 대비 심리지수가 모두 낮아졌다. 보합 상태이던 수도권 부동산 주택매매심리지수도 하강 국면으로 돌아서거나 보합 국면을 간신히 유지하고 있다.

국토연구원이 1월 16일 발표한 '2018년 12월 부동산 시장 소비자 심리 조사'결과에 따르면 전국 부동산(토지+주택) 소비자심리지수는 90.7로 나타났다. 이 조사를 시작한 2011년 7월 이후 최저치다. 전달보다 5.4 포인트 하락한 것으로, 소비자들이 부동산 경기를 하강 국면으로 보고 있다는 뜻이다. 이 조사는 전국 중개업소 2240곳, 일반인 6400가구를 대상으로 한 것이다. 수치가 0~95면 부동산 경기가 하강 국면을, 95~114면 ㅂ합 국면을, 115~200이면 상승국면을 의미한다. 

수도권은 91.5로 전달 대비 8.4포인트 떨어지며 하강 국면에 들어섰다. 비수도권은 90.1로 1.7포인트 하락하며 전달에 이어 하강 국면을 유지했다.

특히 서울은 전달 106.5에서 93.9까지 12.6포인트 급락했다. 경북만 5.1포인트 상승했다. 

주택시장의 소비 심리도 보합 하강에서 일제히 하강 국면으로 돌입했다. 전국은 전달보다 5.6포인트 깎인 90.6을 기록하고 수도권은 9.0 포인트 낮아진 91.2로 조사되며 보합국면에서 하강 국면으로 돌아섰다. 비수도권은 90.2로 전달 대비 각각 1.6 포인트 하락하며 하락 국면을 유지했다. 주택 매매 소비 심리는 비수도권이 하강 국면으로 돌아섰다. 93.6으로 전월보다 1.7포인트 낮아졌다. 수도권은 100.7 전국 기준으로 97.2로 조사됐다. 전월보다 각각 9.5포인트, 6.1포인트 하락했지만 보합 국면은 유지했다.

주택 전세 소비 심리는 게속 하락세를 보이며 하락 국면을 유지했다. 전국이 84.1로 전달보다 5.2포인트 하락했다.

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확정수익금, 위탁관리계약 등에서 투자자와 갈등이 있을 수 있다. 이때는 시행사와 운영사의 법적 구분을 확인해야 한다.

국내 분양형 호텔 수가 급증하면서 법원을 찾는 이들이 늘고 있다. 대부분은 투자자들이 호텔을 분양받으면서 약속받은 확정 수익금을 받지 못했다거나 분양 받은 호텔의 운영사가 호텔 위탁 관리 계약 내용을 지키지 않는다는 이유다. 

특히 새 정부 출범 이후 재건축 아파트 등 공동주택에 대한 고강도의 규제 정책이 시행되자 일반 투자자들이 분양형 호텔 시장에 활발하게 참여하고 있는 양상이다. 분양형 호텔은 일반 아파트처럼 객실을 일반인에게 분양하는 호텔을 말한다. 따라서 호텔의 객실을 분양받은 수분양자들은 각 객실에 대한 소유권이전등기를 마치고 일반 공동주택처럼 각 객식의 소유권을 취득한 후 통상 분양 계약과 동시에 체결한 위탁관리계약에 따라 전문 위탁 관리 회사인 운영사에 객실을 임대하는 형식으로 운영을 맡기고 호텔 운영수익의 일부를 지급받는다.

분양형 호텔의 독특한 구조 파악해야

통상 분양형 호텔의 시행사는 적게는 분양가액의 7%에서 많게는 11%의 연간 확정 수익을 보장하겠다고 하고 그 보장 기안 역시 통상 1년에서 3년이 주를 이루지만 길게는 10년간의 확정 수익을 보장한다는 조건을 내세우기도 한다. 

여기서 과장 광고 여부와 확정 수익률을 지키지 못했을 때의 법적 처리를 두고 분쟁이 빈번하게 발생한다. 또한 호텔의 위탁 관리를 위탁받은 운영사와 그 운영사의 운영에 불만을 가진 수분양자들이 '집합건물의 소유 밑 관리에 관한 법률'에 의해 선출한 관리인 사이에서 호텔의 관리 권한을 두고 충돌하기도 한다.

우선 대부분의 분양형 호텔이 최근 들어 사용 승인을 받거나 영업을 개시하면서 분양 계약을 체결할 당시의 광고가 과장됐다는 내용의 분쟁이 증가하고 있다. 대표적이 ㄴ예가 호텔의 운영사에서 사용하는 외국 유명 브랜드의 명칭 문제다. 분양형 호텔의 시행사들은 많은 수분양자들을 모집하기 위해 외국의 유명 호텔 브랜드를 빌려와 마치 외국의 유명 호텔 체인 회사가 향후 분양형 호텔을 운영할 것처럼 광고하는 곳이 많다. 하지만 실상은 이러한 외국 유명 체인 회사는 호텔 운영에 전혀 관여하지 않고 단지 상표만 빌려쓰는 브랜드 계약만 체결한 곳이 많다. 또 다른 과장 광고의 유형은 환금성에 대한 부분이다. 분양 계약서 등 관련 계약서를 꼼꼼히 살펴보면 호텔을 분양받은 수분양자가 각 객실을 제삼자에게 양도할 때 위탁 관리 회사의 동의를 받아야만 하고 매수인 역시 위탁 관리 기간 동안 수분양자가 체결한 계약의 내용을 그대로 따라야 하는 제약이 있을 뿐만 아니라 분양형 호텔의 시장이 활성화되지 않아 당초 광고와 다르게 환금성이 현저하게 떨어지는 곳이 많다. 

수분양자들은 분양과 호텔의 운영이 구별되는 붕양형 호텔의 독특한 구조에 대한 이해가 부족하기 때문에 분쟁의 내용에 따라 법적 책임을 부담하는 주체가 달라진다는 사실을 알지 못하는 이가 많다.

통상 수분양자들은 시행사와 분양 계약을 체결함과 동시에 시행사가 지정한 운영사와의 사이에서 위탁 관리 계약을 체결한다. 그리고 위 위탁 관리 계약은 호텔의 준공 검사일 이후부터 5년 내지 10년의 기간동안 유효하게 존속되며 연간 고정 수익률 보장에 관한 내용도 이 계약에서 정해진다. 따라서 분양형 호텔을 분양한 시행사는 분양에 대한 책임만 있을 뿐 호텔의 운영이나 관리에는 아무런 법적 책임을 부담하지 않는다. ㅇ 때문에 실제 호텔의 운영이 원활하지 않아 운영사가 확정 수익금을 지급하지 못하더라도 시행사를 상대로 분양 계약 자체를 해제하고 분양 대금을 반환받을 수 없다. 왜냐하면 고정 수익의 보장은 시행사와의 사이에서가 아니라 운영사와의 사이에서 체결한 위탁 관리 계약에서 기인한 것이기 때문이다. 

또한 최근 들어 이미 영업을 개시한 ㅗ텔에서 문데가 되는 것 중 하나가 운영사와 집합건물법상 구분 소유자들의 대표인 관리인과의 사이에서 발생하는 호텔 운영 관리에 대한 분쟁이다. 분양 계약 당시 체결한 위탁 관리 계약의 내용이 구분 소유자들에게 불리하게 정해져 있다거나 운영사의 호텔 관리와 운영이 투명하지 못하다는 이유로 객실을 분양받은 수분양자들이 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'상의 권리를 내세워 운영사와 법적 운영권 분쟁을 벌이기도 한다.

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지금은 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니면 전세나 월세로 세입자를 받아도 나라에 별도 신고할 의무가 없었다.

신고를 하는 이유는 세금을 내고 걷기 위해서인데, 현행법으로 9억 이하 주택을 세놓은 1주택자는 임대료를 아무리 많이 받아도 소득신고를 할 의무가 없고, 2주택자도 월세가 아닌 전세 세입자만 있다면 역시 신고의무도 납세의무도 없었다. 그런데 정부가 올 상반기 안으로 모든 집주인이 전세와 월세를 얼마에 제공하는지 의무적으로 신고해야한다.

이게 중요한 이유는 정부가 '임대시장 전반을 파악하기 위해'라는 명분을 내세우고 있지만 실제 목적은 임대소득세의 정확한 징수를 하기 위해서다. 세수 확보도 필요하지만, 집을 빌려주고 돈을 벌고 있는데 세금을 내지 않는 건 문제가 있다는 지적이 많기 때문이다. 오히려 왜 지금까지는 임대소득에 대해 세금을 걷지 않았는지가 더 궁금하다..

여태까지 집주인들의 임대수입에 대해 세금을 제대로 걷지 않았던 이유는 건강보험 징수 시스템의 결함때문이다. 건강보험료를 본인의 소득에 따라 내지 않고 아들 딸의 직장 건강보험에 피부양자로 등록해서 무임승차를 할 수 있는 통로를 허용하다보니, 정부가 임대소득을 정확히 조사하고 과세를 하기 시작하몀ㄴ 수많은 은퇴자 집주인들이 꽤 큰 금액의 건강보험료를 따로 내야 한다. 그럴 경우 많은 집주인은 대출이자+월세에 대한 세금+건강보험료 추가부담을  감안하면 집을 사서 세를 제공할 이유가 없어지게 되고 그것은 세입자용 임대주택의 공급을 위축시킬 거 같다.

우리나라의 노인복지제도가 충분하지 않아서 월세로 생활비를 충당하는 중상층 노인들이 많다는 점도 임대소득 과세를 머뭇거리게 한 배경이었다. 집주인들의 임대 상황을 파악하기 어렵다는 기술적 문제는 사실 마음만 먹으면 언제든지 해결할 수 있던 일이다.

이번해에 새로 도입하는 전월세 신고제도 역시 세입자나 집주인이 임대차 상황을 제대로 신고하지 않을 가능성이 크지만 정부는 그 집에 공급되는 전기 사용량을 보고 사람이 사는지 안사는지 판단할 계획이다. 종전에도 하려고 하면 할 수 있던 일이었다.

조세정의의 확립 차원에서는 과거보다 좋은 결과를 가져올 것이다. 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 것은 중요한 원칙이니까.

아울러 주택임대사업자들이 더 늘어날 가능성이 크다. 현재 주택임대사업자의 의무는 

1. 임대소득의 신고와 납세

2. 임차인 교체 불가와 임대료 상승폭을 5% 이하로 제한

이 두가지인데, 전월세 신고제가 도입되면 1번은 모든 집주인들에게 부과되는 의무가 되므로 2번 의무만 추가 부담하면 된다.

건강보험료 체계 개편 목소리가 커질 것이다. 노인이나 가정주부 등 그동안 건강보험료를 내지 않건 수많은 집주인들이 별도의 건강보험료를 내기 시작면 그들의 고민도 깊어질 거다. 또 급여소득은 소득만으로 건강보험료를 계산하면서, 임대소득에 따른 건강보험료는 왜 자동차나 주택 등 자산 보유액까지 반영하느냐는 설득력 있는 반론들이 많아질 것이다.

그러나 부작용이 있다.

조세정의가 확립되는 장점에 반해 몇가지 예상되는 소음과 잡음은 있을 것이다.

집주인들이 보유한 집 때문에 임대소득세와 건강보험료를 내기 시작하면 집값이 어지간히 오르지 않는 한 집 사서 임대놓는 일이 아주 어리석은 일이 되는 경우가 많아질 거다. 집주인들이 계산기를 두드려 보면 집을 사서 이 정도 월세 받아서는 답이 안나온다는 거다.

여기까지는 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인 되는 사람들이 줄어들면 임대용 집의 공급이 점점 줄어든다.

전세값을 올리면 되지 않냐?고 할 수 있지만 집주인들의 세금부담이 늘어난다고 집주인이 당장 그 부담을 세입자에게 전가하지는 못한다. 집주인들이 항상 세입자에게 받을 수 있는 최대한의 월세를 받으니까.

월세를 더 받지 못하는 건 집주인이 월세를 올리지 않아서가 아니라 월세를 지금보다 올리면 세입자 구하기가 어렵기 때문에 딱 거기까지만 받는거다. 그러나 집주인의 세금 부담이 늘었다고 해서 월세를 더 받겠다고 할 수는 없다. 집주인들끼리 세입자 구하기 경쟁을 벌이고 있기 때문에 월세를 더 받고 싶다고 받을 수 있는 게 아니다. 세입자를 보호해주는 건 이래서 결국 다른 집주인들이다.

문제는 전월세 신고제에 따른 세금 건강보험료 증가로 집주인들의 손익계산서에 흠집이 나기 시작하면 집주인 되기를 포기하는 이들이 생긴다. 그러면 집주인들 숫자가 줄어들게 되어서(공급감소) 월세가 오르기 시작한다. 즉, 월세가 오른다는 말은 같은 월세를 내고 머무를 수 있는 집이 열악해진다는 거다.

결국 전셋집이 줄어들거다.

임대소득세 과세가 임대료 상승으로 이어진다는 우려의 스토리 구조는 이렇게 좀 긴 시간을 두고 나타난다. 

그간 집주인들에게 약간의 인센티브(면세)를 줘서 비싼 집을 적극적윽로 사들이게 하는 전략은 적은 비용으로 주택을 공급하는 효과적 전략이었다.

예를 들어 세금을 연간 500만원 정도만 덜 걷으면 집주인은 그 이익을 위해 5억원짜리 집을 선뜻 사들인다. 그러나 그 인센티브가 사라지면 집주인은 집을 사지 않고 그러면 정부는 더 큰 돈을 들여 임대주택을 구입해야 한다. 임대소득세를 걷어서 그 돈으로 공공임대주택을 공급하면 된다는 계산은 그래서 작동하지 않는다.

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복잡한 흐름 속에서 올해 부동산 시장의 흐름을 알려면 반드시 이해해야 하는 키워드가 있다. '공시지가'다.

부동산 시장은 2018년 한 해 롤러코스터를 탄 듯 움직였다. 연초부터 여름까지 서울을 중심으로 한 부동산 가격 상승세가 가팔랐지만, 9.13 대책이 발표된 이후부터는 시장이 빠르게 냉각했기 때문이다.

어수선한 분위기 속에서 마감한 2018년 시장이었기 때문에 2019년에 매수, 청약, 임대 중 선택을 해야할 많은 사람들 역시 고민이 생겼다. 시장이 어떤 정책이나 변수로 영향을 받고 있는지, 2019년의 어느 시점 어떤 변화가 핵심인지를 짚어보는 것은 그래서 중요하다.

2019년 부동산 시장을 대표할 키워드는 '공시가격'이다. 여기서 공시지가는 토지가격이고, 공시가격은 아파트나 단독주택과 같은 주택에 사용하는 용어다.

2018년 말, 서울은 하락했고 수도권은 상승했다. 작년 말부터 부동산 시장은 서울의 고가-중소형 주택을 중심으로 하락세가 완연한 반면, 경기도권의 중저가-중소형 주택은 상승세가 확연하다.

불패라던 서울 강남권의 대단지들도 예외 없이 실거래가 기준으로 하락했다. 먼저, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 종전 실거래 최고가가 전용 84m2 기준 20.5억원(9월초)에서 18.45억원(11월중)으로 하락했다. 송파구의 잠실 엘스의 경우도 전용 84m2 18.4억원(9월중)에서 17.25억원(10월초)으로 낮아졌다. 서초구 반포리체도 전용 84m2 22억원(8월말)에서 19.8억원(11월말)로 하락했다. 이들 세단지는 서초-강남-송파라는 강남3구를 어느 정도 대표하고 있다.

반면 수도권은 광역교통망의 수혜지역으로 거론되는 파주, 양주, 수원, 군포, 의정부, 남양주 등 지역의 주요 대단지의 경우 실거래가가 연말로 갈수록 최고가를 갱신했다. 경기도 수원시 화서주공4단지는 전용 59m2의 9월 가격이 2.9억~3.1억대였으나, 11월 실거래는 3.6억~3.9억원대로 상승했다. 경기도 양주시 덕정동 양주서희스타힐스 2단지 전용 72m2의 경우, 9월 가격은 2.37억원에서 12월 가격은 2.5억~6억원대로 소폭상승했다.

시장이 이처럼 분절되어서 움직이는 이유도 결국은 공시가격이다. 좀 더 구체적으로 보면 2018년 9월 13일 발표한 9.13 부동산 대책의 여파다. 9.13대책은 서울 집값 급등의 원인이자, 과도한 혜택 논란이 있었던 임대사업자 등록제도를 대폭 손 봤다.

임대사업자 제도는 주택가격과 상관 없이 전용면적기준 85m2 이하라면 8년간 임대주택으로 등록할 수 있고, 주택 매각 시 양도소득에 대해서 최대 70%의 감면 혜택을 볼 수 있던 파격적인 제도였다. 그런데 9.13대책을 통해 양도세 혜택을 공시가격 6억원(지방 3억원)을 넘는 고가주택은 이 혜택을 받을 수 없게 되었다. 

이 때문에 공시 6억원 초과의 고가 주택을 사서 매각 시양도소득의 감면을 받으려던 수요가 감소하고, 반대로 공시 6억원 이하의 중저가 주택으로 이전하는 일종의 풍선효과와 같은 흐름이 나ㅏ나고 있다. 정부가 2018년 12월 27일, 풍선효과가 일어난다고 생각되는 지역인 수원시의 팔달구, 용인시의 수지구 등을 새롭게 규제지역으로 지정한 것도 이런 맥락이다. 

이뿐만 아니다. 공시가격은 재산세나 종부세의 기준이 되는 금액이기도 하다. 아파트와 같은 공ㄷㅇ주택 공시가액은 현재 시세의 50~55%수준인 경우가 일반적이다. 가령, 서울 마포구의 마포래미안푸르지오의 경우 전용 84m2기준 매매 시세가 14억~15억원인데, 공시가격은 6.8억원 정도 된다. 

그런데 정부는 2019년의 공시가격을 대폭 인상했다. 게다가 종합부동산세 세율도 오른다. 종합부동산세는 작년까지 공시가격의 80%를 잡다가 올해부터는 공시가격의 85%를 반영하며 다소 세부담이 높아졌다. 재산세는 지난해와 변함 없이 공시가격의 60%를 반영하여 과세표준을 잡지만, 공시가격이 올라가면 자연히 올라간다.

특히 재산세보다는 종부세의 상승 폭이 클 거다. 왜냐하면 종부세의 경우 주택 수가 많을수록 세율도 높게 개정되었고, 세부담 상한선(전년 대비 올해 최대한 부담하는 세금의 상한선) 역시 주택수가 많을수록 불리하게 설정되었기 때문이다. 1주택자라면 세부담 상한선이 150%지만, 조정지역 내 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 높아졌기 때문이다.

6억 현금으로 6억짜리 집을 샀다면 재산은 증가하지 않은 거다. 그냥 유형만 변화한거다.

이익이 생기는 거래=손익거래

손실이 생기는 거래=손익거래

재산 증감=재무제표에 표시

손익의 발생=손익계산서에 표시

재무상태의 변화와 손익의 변화는 서로 영향을 주고 받는 관계다.

또봇 1개 매입(만원)하면 박사장 가게 재산변화 '0원' = 이익이나 손실이 발생하지 않는 거래=비손익거래

판매를 위해 사온 물건=상품

판매를 위해 만든 물건=제품

창고에 보관하는 물건=재고

보통 아파트를 살 때는 현금으로만 사는게 아니라 은행대출을 껴서 사니까 은행 빚을 진다면 '비손익거래'

회계는 '원화'가 원칙. 환율변동으로 빚이 증가해 손실이 증가할 수 있다. 반대로 환율이 1000원에서 800원으로 내려가 이익 200원이 생길 수도 있고.

이익발생, 재산증가와

손실발생 재산감소

빚의 감소와 이익발생

빚의 증가가 이익감소와 맞물린다.

부동산이 망하면 나라가 망하기 때문에 부동산이 망할 일은 없을 것이다...라는 정말 1차원적인 논리를 가지신 분이 계시더라.

그냥 제목만 보자면 틀린 말도 아닌 것 같지만 그 근거를 정확히할 필요가 있을 것 같다.

단순히 '부동산이 망해서 국가경제가 망한다'라는게 아니라 '부동산을 소유하고 있는 사람의 부채부담증가와 그로 인한 소비감소, 그리고 이에 따라 주변경제침체가 발생한다'가 더 정확한 표현이다.

풀어서 설명하면

빚을 내지 않고 집을 구매한 경우, 어떤 위기가 발생했을 때 본인소득 100%에 맞추어 소비를 조정해 대응하지만 

빚을 내서 집을 구매한 경우는 부채이자를 삭감한 소득에 맞추어 대응해야하기 때문에 상대적으로 위험부담이 크다는거다. 또한 이 상태에서는 소득대비 부채이자비율에 따라 소비를 더 극적으로 줄이기 때문에 부담이 크다. 그럼 주변상권에 대한 수요가 줄어들고 이것들이 연쇄작용하여 국가전체가 부담을 떠안게 되는 것이다.

하지만 우리들은 감성적이고 편향적인 경우가 많기 때문에 '빚'에 대한 생각이 나이브하다. 특히, 신용카드(할부)를 사용하면 더 그렇게 된다. 내가 커버할 수 있는 빚에 대한 허용치가 더 커진다.

아무튼, 경제 신문에서 '위기'라는 단어가 있으면 한번쯤 아래 싸이클에 비추어보면 이해하기가 좀 수월해진다.

부채상환에 대한 부담증가->소비 감소->소비감소(수요)에 따른 상품가격저하->상품을 생산하는 기업의 이익감소 -> 생산, 고용감소 ->경기침체 가속화->자산가치(부동산, 자동차 등) 하락-> 부채상환에 대한 부담증가