Economic Insight K

현재 대한민국 부동산 시장은 9.13 대책 이후 임대사업자 등록이 급격히 줄었습니다. 오히려 취소 신청이 빠르게 늘고 있다고 합니다. 

임대사업자 등록제도는 개인 다주택자들이 임대주택의 주 공급원인 우리나라에서 임대시장 안정성을 높이기 위해 도입된 제도입니다. 

이 제도가 화두가 된 것은 2017년 8.2 대책에서 상당한 혜택이 부과되기 시작하면서부터 였습니다. 8.2 대책 후 이 제도를 활용해서 다주택자가 전세끼고 집을 더 사는 '갭투자'가 증가했습니다. 이것이 주택시장의 가격 변동성을 높이는 요소가 되기도 했습니다. 

그런데 최근 임대사업자 등록 건수가 다시 급감하고 있다고 하니, 이런 변화가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 미리 가늠해 볼 필요가 있겠습니다.

먼저, 임대사업자란 1채 이상의 주택을 임대사업을 할 목적으로 등록한 자로, '민간임대주택에 관한 법률'에 기반하고 있습니다. 쉽게 표현하면 다주택자 중에서 임대사업자라고 신고를 한 사람입니다.

임대사업자 등록제도가 등장한 이유는 우리나라 주택 임대시장이 갖는 불안전성 때문입니다. 한국의 총 임대가구는 865만호(2017년말 기준)에 이르지만, 4년 이상의 장기간 거주가 가능한 장기임대주택은 150만호도 안됩니다. 대부분 2년만기 이하의 보통의 전세제도나 보증부 월세 제도 속에서 운영이 되는 것이죠.

결국 장기 임대가 불가능하다보니 주거 안정성이 상당히 떨어집니다. 2년 만기 전세로 3~4번 정도 집주인 때문에 이사를 몇번 하다 보면, 대단한 피로감과 주거불안이 생기고 주택구입에 대한 욕구가 커지는 경험을 무주택이나 1주택자 대부분은 해보셨을 거라고 생각합니다.

임대시장에 장기임대보다 2년만기의 일반 임대가 대부분인 이유는 바로 임대주택을 공급하는 공급원이 다른 나라와 달리 다주택자들에 의해서 이뤄져 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다도 다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않고 있어서입니다. 제3자에게 임대를 놓고 임대소득을 올리는 것도 분명히 사업인데, 2017년까지 우리나라는 임대등록제도가 강제가 아니었던 것이죠. 임대등록을 하지 않은 다주택자가 벌어들이는 임대소득은 그래서 그동안 무과세의 영역이었습니다.

2017년을 기점으로 정부는 임대시장 안정성 확보를 위해서 임대사업자 등록을 적극적으로 유도하기 시작했습니다. 그러기 위해선 당근이 제시돼야 했죠. 여러가지 혜택을 제공하면서 다주택자들이 임대사업을 등록하도록 정책을 펴 나가기 시자갑니다.

특히 2017년 8.2대책을 기점으로 임대등록이 급증하게 됩니다. 8.2대책은 다주택자들이 집을 팔 때 내는 양도소득세와 관련해 임대등록을 하고 10년 후 매각한다면 상당한 혜택을 부여하고, 그렇지 않고 등록을 하지 않는다면 상당한 패널티를 부과하는 방식을 썼습니다. 이제 다주택자는 등록하느냐 하지 않느냐의 이지선다에 놓이게 되었고, 대부분 등록을 하게 됩니다.

만약 10년간 5억원의 양도차익이 발생한 경우에, 임대등록을 하고 10년간 유지한 다주택자는 매각시 4000만원(실효세율 8%)정도의 양도소득세를 내지만, 미 등록한 다주택자는 2억 5000만원(실효세율 50%) 정도의 세금을 냅니다. 그러니 임대등록을 하는 것이 양도시 훨신 유리하죠. 

더구나 종합부동산세도 장기임대등록 주택의 경우 공시 6억원 이하이고 85제곱미터 이하이면 합산 배제하도록 해서, 소위 10여채를 임대등록 중이라도 종부세 0원이 가능했습니다. 덕분에 임대사업자 등록건수가 급증하기 시작합니다. 

2017년 8.2 대책 발표 이후 월 1만호 내에서 서서히 증가하던 임대사업자 등록건수는 2018년 3월 무려 8만건에 이를 정도로 급증하게 됩니다. 등록을 하기 위해서는 주택을 소유하고 있어야 하니, 잔금을 치르고 등록한 것을 고려하면 2017년 말부터 다주택자들이 보유중이거나 혹은 신규 매수한 주택을 2018년 3월에 대거 등록했음을 알 수 있습ㅂ니다. 이후에도 임대등록 건수는 월 1.5~2만건을 유지하다가 2018년 9월에도 7만건으로 상당한 숫자를 기록하게 됩니다. 혜택이 너무 좋다보니 신규로 주택을 구입하고 임대사업자로 등록하는 것이 가속화되었던 2018년이었습니다.

그러나 변곡점이 발생합니다. 바로 2018년 9.13 정책이 나온 순간이었습니다.

9.13 정책은 임대등록주택에 대한 실익을 반대로 줄여나가기 시작한 정책입니다. 먼저 85제곱미터 이하이면 10년 임대시 양도소득 공제가 70%를 받던 것을 고가주택에는 0%로 다시 원복해서, 임대주택 등록 후 매각시 실익이 없도록 바꾸었습니다. 

또 종합부동산세도 청약조정지역 내에서 매수를 하고 임대등록을 하면 합산 배제가 아니라 원래처럼 합산되도록 하였습니다. 따라서 주택 호 수가 늘어나면 세금이 늘어나도록 한 것이죠. 이제 10채 임대하는 사람은 10채에 해당하는 종부세를 냅니다.

2018년 9.13 정책발표 후 임대사업자 등록이 연말에 다소 증가한 것은 9.13 이전에 매수한 주택들을 임대등록 한 것이고, 새로 매수한 주택의 임대등록 건수는 2019년이 되면서 확연히 감소하기 시작하였습니다. 월별 임대등록 건 수는 다시 2년전인 2017년 초 수준으로 내려갔습니다.

이렇게 보면 지난 2년간 주택시장의 높은 변동성은 다주택자들이 임대사업자 등록제도를 열심히 활용했던 기간(2017.5~2018.9)과 그 이후 기간(2019.1~)으로 나눠질 것 같습니다.

그리고 임대등록의 혜택을 없앤 상태가 유지된다면 2017년 말~2018년과 같은 급등세는 당분간 없을 것으로 생각하셔도 좋을 듯 합니다. 가격이 단기간에 급등락을 하게 되면 사람들은 조급해집니다. 그러나 요즘처럼 횡보나 하락을 한다면 그렇게 될 이유가 없죠. 임대등록제도가 유명무실해지면서, 시장에서 2017~2018년의 급등장세가 재현될 가능성이 낮아졌습니다. 그래서 현재 주택 구매를 고려하고 계신 분이라면 투자로 생각하시든, 자가 실거주로 생각하시든 천천히 결정하셔도 될 것 같습니다.

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작년 하반기부터 최근까지 세계경제 침체의 징후로써 글로벌 부동산 가격이 금융위기 이후 최고치를 기록했다는 뉴스 보도가 나왔습니다. 글로벌 부동산 시장은 금융위기와 매우 밀접한 관련이 있으므로 항상 그 적정선을 평가해야 하는데요. 부동산 버블의 붕괴는 단순히 부동산 가격 하락에만 그치지 않고 금융기관 파산이나 국가 부도, 나아가 글로벌 금융위기까지 확산될 수 있기 때문입니다.

무엇보다 글로벌 부동산의 위기는 무역과 금융을 통해 경제개방도가 높은 우리나라에겐 굉장히 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 이는 한국의 자본유출입 및 금융시스템 안정, 부동산 시장 및 가계부채 안정 같은 주요 정책에 큰 타격을 줄 가능성이 있기 때문입니다.

전세계적으로 부동산발 금융위기가 왔던 적이 4번(90년대 스웨덴, 핀란드, 일본 그리고 08년 미국 글로벌 금융위기) 있었는데 이 사건들을 되돌아보면 4가지의 특징이 있습니다.

1. 부동산 가격의 상승속도

2. 동조화 현상(글로벌 부동산 시장의 동조화)

3. 지역별 상승(선진국과 신흥국 두 지역의 상승폭의 차이)

4. 자산별 상승(부동산과 주식 시장의 동반상승)

오늘은 세계의 부동산 시장은 어떤 추세로 움직이고 있는지 알아보고 과거 부동산 버블로 인해 발생한 금융위기 때와 비교해보도록 하겠습니다.

먼저, 글로벌 부동산 가격의 추세는 IMF와 OECD자료를 보면 알 수 있는데요.

현재 신흥국이 더 큰 폭의 부동산 상승세를 보이고 있습니다. IMF의 글로벌 주택 가격지수(63개국)를 보면 2017년은 159.6이라는 수치가 나왔는데 이는 08년도 금융위기 직전 최고치인 158.9를 상회한 것이라고 하네요.

그래프를 보면 부동산 시장이 전세계적으로 계속 상승해왔다는 것인데 이것이 경제성장과 함께 합리적인 상태에서의 상승이었는지가 부동산 버블의 핵심입니다.

(*선진국: 호주, 오스트리아, 벨기에, 캐나다, 덴마크, 핀란드, 프랑스, 독일, 홍콩, 싱가포르, 아일랜드, 이스라엘, 이탈리아, 일본, 네덜 란드, 뉴질랜드, 노르웨이, 포르투갈, 스페인, 스웨덴, 스위스, 영국, 미국 등 총 23개국)

(*신흥국: 칠레, 중국, 콜롬비아, 체코, 그리스, 헝가리, 인도, 인도네시아, 한국, 말레이시아, 멕시코, 페루, 필리핀, 폴란드, 남아프리카공화국, 태국, 터키, UAE 등 총 18개국)

부동산 가격지수를 확인하고 추가적으로 세가지만 더 체크하면 그 합리성을 따져볼 수 있습니다. 

1. 주택수익비율 PRR

2. 소득 대비 주택가격비율 PIR

3. 신용증가추이(부채증가비율)

주택 수익비율은그 값이 높을수록 임대료 수입에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미합니다. 이는 부동산 가격이 상대적으로 고평가되어 있다는 것을 의미하는데요. 물론, 국가별로 거주형태나 선호하는 주택에 따라 차이는 있습니다만 이 비율의 추세 그 자체가 의미가 있습니다.

아래는 주요국가들의 최근 주택수익비율 입니다.

그 결과 2016년을 기준으로 PRR지수가 10% 이상 상승한 국가들은 콜롬비아, 터키, 멕시코, 슬로바키아, 라트비아, 헝가리 등 신흥국이 많았고 선진국 중에서는 스웨덴, 룩셈부르크, 영국, 아일랜드 등 유럽국가들과 뉴질랜드, 호주, 이스라엘, 캐나다 등이 있었습니다.

다음으로

2. 소득대비 주택가격비율 PIR 입니다.

이것은 가구의 주택구입능력을 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 소득에 비하여 주택가격이 높다는 것을 의미하죠. 아래 그래프를 살펴보면

2016년을 기준으로 PIR 지수가 10% 이상 상승한 국가들은 오스트리아, 스웨덴, 룩셈부르크, 아일랜드, 헝가리 등 유럽국가가 많았으며, 그 외 뉴질랜드, 캐나다, 호주, 이스라엘 등도 소득에 비해 주택가격이 빠르게 상승했단 걸 알 수 있습니다.

마지막으로 '신용증가추이', 즉 부채증가추이를 주목해봐야 합니다.

주택 가격상승이 과도한 신용팽창과 관련된 경우는 부채 조정과정에서 부동산 버블 붕괴 또는 경기 둔화로 이어져왔습니다. 그리고 이는 금융 및 경제 위기의 신호탄이 됐었습니다.

기본적으로 금융시장의 성숙도 차이로 인해 선진국의 가계신용 규모가 신흥국에 비해 월등히 높지만 08년 글로벌 금융위기를 기점으로는 선진국의 가계신용 규모가 감소하고 있는 반면, 신흥국은 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다.

최근 대외경제정책연구원의 보고서에 따르면 신흥국인 한국은 실질주택가격지수와 주택수익비율, 소득 대비 주택가격비율이 2000년대 이후 상당히 안정적인 모습을 보여 전국적인 차원에서 주택시장 버블이 존재한다고 보기는 어렵다는 결론을 내놨습니다.

그러나 GDP 대비 가계신용의 경우 한국은 2016년 4.7%p 상승했고, 중국(5.6%p), 노르웨이 (6.2%p)와 더불어 상승폭이 커서 우려스러운 부분이 있다고 발표했습니다. 또한 전국적인 차원에서의 주택시장 버블 위험성은 낮을지 몰라도 서울 등 일부 지역에서의 버블 위험성은 높은 것으로 나타났는데, 아래표를 확인해주세요.

2019년도 글로벌 부동산 시장은 과거 두 차례 부동산 버블 시기(80년대, 00년대)보다는 다소 완만한 모습을 보이고 있습니다. 통상 버블 시기의경우는 글로벌 부동산 가격이 동반상승하는 동조화 양상을 보였는데 최근에는 유럽의 재정위기와 갈등으로 과거보다는 다소 약화되는 모습을 보이고 있습니다.

본문 상단에서 언급했던 선진국과 신흥국에 상승폭차도 주목할 점입니다. 80년대 중후반과 00년대 중반 시기에는 선진국이 신흥국에 비해 큰 폭의 상승을 보이거나 두 지역의 상승 폭 격차가 크지 않은데 비해, 최근에는 신흥국이 오히려 선진국에 비해 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

그리고 주식시장과 부동산시장의 추세도 과거에는 동반상승하는 모습을 보인 반면 00년대 중반부터는 부동산 가격만이 가파른 상승세를 보이고 있는 상황입니다.

글로벌 부동산 시장은 버블일까요?

최근까지 글로벌 부동산 시장은 버블 형성의 주요 요인 중 하나인 금융완화정책이 금융위기때부터 장기간 지속되었기 때문에 가격 상승이 어떻게 보면 자연스러운 상황일지도 모릅니다. 08년 글로벌 금융위기 이후 미국을 비롯한 주요 국가들은 대폭적인 금리인하 후 제로 및 마이너스 금리정책의 추진과 함께 대규모 양적완화정책까지 추진했습니다. 그리고 신흥국들이 동반 금리인하를 추진했습니다. 

선진국의 경우 글로벌 금융위기 이후 대폭적인 부동산 가격 하락과 함께 부채 디레버리징이 진행된 반면, 신흥국의 경우는 이 과정을 거치지 않고 오히려 부동산 가격이 상승하고 가계부채가 꾸준히 증가 하고 있습니다. 특히 중국은 부동산 버블에 대한 위험이 제기되고 있는 중인데 실물경기가 둔화되거나 공급물량이 넘치는 지방 중소도시의 경우 국지적으로 금융위기가 발생할 가능성이 높을 것 같다는 평이 지배적입니다.

과거 부동산발 금융위기 경험을 통해 얻어낸 4가지 특징과 모든 것이 들어맞지는 않지만 다른 지표들을 보면 글로벌 부동산 시장의 버블 위험 자체는 존재하는 것으로 보입니다.

선진국의 부동산 버블은 주식시장 붕괴 및 은행위기 등의 금융위기와 밀접히 관련되어 있습니다. 

특히 부동산 버블 고위험국가인 호주, 오스트리아, 캐나다, 아일랜드, 이스라엘, 룩셈부르크, 뉴질랜드, 스웨덴 등 선진국들과 중국, 콜럼비아, 헝가리, 라트비아, 터키, 슬로바키아 등 신흥국들에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있어 보입니다.

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작년 한 해 우리나라 부동산 시장은 서울 집값이 급등하고 수도권 이외 지역은 하락하는 양극화 현상이 심화됐었죠. 이 때문에 정부는 9.13 '주택시장 안정'에 이어 21일 '수도권 공급확대'대책, 12월 19일 수도권 3기 신도시 조성안을 내놨습니다. 그리고 올해 1월 7일에는 종부세 강화 등을 포함한 '2018년 세법 후속 시행령 개정안'을 발표했습니다.

최근 부동산 매매 거래량 급감과 함께 집값 하락 소식이 전해지고 있는 가운데 지난주 전국 공동주택 공시가 열람이 시작됐습니다. 이 시점에서 '한국갤럽'이 현시점 집값 등락 전망, 현 정부의 부동산 정책에 대한 평가와 그 이유, 그리고 집 소유에 대한 인식을 조사해 공개했는데요. 그 내용을 공유하고자 합니다. 부동산은 사람들의 심리로 움직이니까 자세히 내용을 들여다보면 인사이트를 얻을 수 있을 것 같습니다.

1.  향후 1년간 집값 전망: '오를 것' 20% vs '내릴 것' 43% vs '변화 없을 것' 24%

- 상승 전망: 작년 9.13 대책 직전 50% → 9.21 대책 이후(10월 초) 43% → 올해 1월 28% → 3월 20%

3. 마지막으로 우리나라 사람들의 '집 소유에 대한 인식'입니다. 

본인 소유의 집, '있어야 한다' 72% vs '그럴 필요 없다' 26% 

제가 예전부터 지켜봤을때 고무적인 것은 과거 한국갤럽의 2014년 7월 조사에서는 '내 집이 있어야 한다'가 54%였으나 2017년 1월 63%, 2018년 4월 69%로 늘었고 이번 조사에서는 70%를 넘어섰다는 것입니다.
특히, '내 집이 있어야 한다'는 응답이 20·30대에서만 약 20%포인트 증가했고 40대 이상에서는 크게 달라지지 않았는데요. 임대 주택 거주율이 상대적으로 높은 20·30대가 지난 몇 년간 전세 품귀, 월세 전환, 임대료 급등 상황을 겪으며 '내 소유의 집' 필요성을 절감한 것으로 볼 수 있겠습니다. 이후 조사에서는 응답자 특성별 비슷한 경향이 유지되고 있습니다.

덧붙여 '집이 있어야 한다'는 응답을 현재 주택 보유별로 보면 비보유자(66%)보다 1채 보유자(75%)나 2채 이상 보유자(80%)에서 더 강한 편이다.
끝으로 본인 또는 배우자 명의의 집이 있는지 물은 결과 57%가 '있다'고 답했으며, 연령별로는 20대 5%, 30대 47%, 40대 75%, 50대 73%, 60대 이상 72%로 파악됐다. 보유 주택 수는 전체 응답자 중 2채 이상 10%, 1채 48%, 0채(비보유)가 43%입니다.

공시가격 열람이 가능해진 가운데 논란이 많다.

12억원을 초과하는 고가 아파트의 경우는 10~20%대의 높은 상승률로 발표됐고, 서울시만 높고 보면 14%올랐다. 신축 아파트들은 재건축 아파트보다 상승률이 더 높아졌다.

6월 1일 기준인 재산세/종부세 부과기준일 이전에 다주택자들에게 주택을 정리할 시간이 필요하다. 세금을 계산하는 산식이 예전보다 매우 복잡해졌기 때문이다.

공동주택 공시가격이 발표되는 것이 중요했던 해는 2006년~2007년 사이뿐이었다. 공시가격은 재산세나 종부세가 중요하지 않던 시점에는 아무런 근거가 없었기 때문이다. 해당 아파트가 공시가격이 5억원이니 사야겠다하는 마인드를 가진 사람이 없었다는거다. 양도소득세 또한 실거래가로 과세하니 공시가격과는 무관했다. 

어쨌든 다주택자들에게 중요한 것은 8년 준공공 임대사업 등록 후 양도세 70% 장기보유특별공제를 받는 기준이 공시가격 6억(지방은 3억)이하라는 점이다. 즉, 공시가격은 순식간에 재산세나 종합부동산세, 그리고 양도세 전반에 걸쳐서 가장 중요한 존재가 되버렸다.

1주택자에게는 그리 부담이 크지 않은 것 같다. 공시가격의 상승폭이 가장 큰 20~30%대 구간에 위치한다고 하더라도 재산세도 응당 그만큼 오른다. 재산세는 건별 과세라 부동산별로 과세하기 때문이다. 더불어 종합부동산세 또한 공시가격 9억원의 초과분에 대해서만 내게 되므로 추가 부담은 사실상 몇십만원 내외인 경우가 많고, 2~3백만원 수준의 주택이 대부분이다. 우리나라에서 핫한 서초구 반포자이 34평, 강남구 압구정현대 34평을 부부공동소유한다하더라도 종부세는 몇십만원 밖에 나오질 않는다.

반면에 2주택자 이상, 다주택자들 대부분은 현행 양도세율이 상당히 높기 때문에(공제없이 최대세율 68.2%), 종부세 상승에도 불구하고 매각을 하지 않고 그대로 보유하지 않을까 싶다. 일부는 증여를 하거나 특수관계에게 저가양수도를 할 수도 있다.

물론 일부는 실제로 매도를 할 수 도 있다. 특히, 3주택 이상인 경우 주택수를 줄이기 위한 매도가 있을 것으로 예상되고, 이 경우 똘똘한 한채나 자가 거주주택 보다는 투자 목적으로 보유했던 부동산들을 매각하여 주택 수를 줄일 것이다. 그러나 거래량이 적어서 가격 하락 압박을 받을 가능성도 있어 보인다.

어쨌든 6월 1일 이전에 부동산 시장에 큰 변화가 올 것 같다.

다주택자들이 보유세 부담을 덜으려면 6.1 이전에 소유권 이전등기를 맞춰야하기 때문이다. 잔금을 치뤄야 한다는 거다. 원래 우리나라 부동산은 6.1 이전에 거래가 많은 편이었는데 올해는 더 많이질 수도 있지 않을까. 남은 두달 동안이 정부가 제시했던 9.13 정책의 효과가 나오는 기간이 생각한다. 투자를 생각하고 있는 사람이라면 이 변화를 주목해야 한다.

'부동산이 쓰러지면 경제도 쓰러진다.'

경제를 조금이라도 관심있게 보는 사람이라면 위 명제는 너무 뻔한 이야기다. 오늘 이 글에선 부동산과 주식은 경기의 향방을 어떻게 표현하는지 짧게 이야기해 보려고 한다.

먼저 우리나라에게 작년 10월은 암흑이었다(주가폭락사태). 당시 이 일을 겪은 국내의 투자자들은 전세계경기가 불황으로 가는 건 아닌지 우려했고 이를 여러 경제지표를 통해 예측하려고 했다. 대표적인 것이 세계 1등 경제인 미국과 관련된 경제지표였다. 

이런 미국이 최근 중국과의 무역분쟁으로 주춤하고있고, 더불어 세계 경제의 한축인 유럽경제마저 성장이 둔화된 상황인 가운데 다시한번 경제가 불황을 향해 가고 있는 것은 아닌지 대부분의 사람들이 걱정을 하고 있다.

투자자로서 흐름을 알고 추세에 대비하는 것만으로도 우리가 무서워하는, 신문에서 대서특필하는 경기하락을 좀 더 평온하게 맞이할 수 있다.

일단, IMF에서 발간된 보고서 중에 [When Bubble Burst]라는 게 있다. 이 보고서에서는 세계 어느 곳이든 부동산 가격이 떨어지면 그 나라 경제가 심각한 위기에 빠진다고 경고했는데 이때 부동산 하락기간은 평균 4년이고 그 하락폭은 -27.3%라고 밝혔다. 또한 보고서에는 주식시장과 경기의 관계도 풀어냈는데 세계주요 주식시장의 붕괴를 봤을때 하락기간은 평균 2년 이었고 주가하락폭은 -45.5%였다고 한다. 이 보고서를 통해 우리가 알아야 하는 것은 주식폭락사태는 짧고 굵게 진행될 뿐이고 부동산폭락은 좀 더 긴 시간과 완만하게 진행된다는 것이다.

또한 주식시장의 하락이 시작되기 전에는 지난 3년 동안의 평균 경제성장률이 4%였고 하락한 이후 3년의 경제성장률은 2.6%라고 한다. 단순 경제성장률만 놓고 보면 4-2.6=1.4%p 차이니 우리가 '엄청' 걱정할만한 정도는 아니라고 본다. 

문제는 '부동산의 하락'인데 보고서에 따르면 하락 전 3년의 평균 경제성장률은 3.4%인 반면 이후 3년의 평균경제성장률은 0.8%로 떨어진다. 주식시장을 통한 영향은 1.4%p차이였지만 부동산 시장의 영향은 2.6%p 차이로 좀 큰 편이다.

부동산은 왜 이렇게 큰 차이를 불러올까 고민해보면, 여러 이유가 있겠지만 가장 중요한 것은 '가계에 가장 중요한 자산'이라는 결론이 나온다. 

단순하게 우리가 가지고 있는 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 부동산 아닌가. 그러나 문제는 비중이 아니라 부동산을 살 때 빌린 '대출'이 크다는 것에 있다. 부동산을 살 때 자신의 현금만으로 구입하는 사람은 정말 드물다. 이때 은행에서 돈을 빌리는 것은 너무나도 자연스러운 것인데 그렇게 구입한 부동산의 가격이 폭락하면 '은행'의 대출부실이 발생하게 되고 이는 은행들의 예측치 못한 대출회수를 야기하게 된다. 

우리들은 항상 대출을 하거나 신용카드를 사용할 때 만기가 되더라도 연장하면 되고 미래의 수익이 있으니 갚을 수 있다는 '보장'을 하게 되는데 이것이 무너지는거다. 이것이 심화되면 나라 경제 전반에 신용경색이 발생한다.

그럼 '대체 어떤 부동산 지표를 봐야 경기불황을 예측할 수 있는 것일까?'라는 의문이 든다.

미국의 연방준비은행의 [Predicting Recessions: Which Signals Are More Accurate?]라는 보고서에는 불황을 가장 정확히 예측하는 경제지표는 무엇인지 설명했는데, 이는 우리가 흔히 보는 장단기 금리차 같은 지표보다 '신규주택 착공의 변화'가 더 영향력 있다고 한다. 그러면서 4개월 연속 신규주택 착공수가 하락하거나 혹은 4개월 전 가격에 비해 4% 이상 감소할 때는 주의해야한다고 했다. 

이는 불황의 가능성이 높아질 때 사람들은 자신의 지출을 줄이는 경향이 있는데 이때 최우선적으로 신규 주택 구입을 중단할 가능성이 높기 때문이라고 한다.

(*그래프상에 1990년, 2000년이후 음영부분과 2010년 전 음영부분이 NBER이라는 전미 분석국에서 불황으로 판정한 시기다.)

위에 있는 그래프를 볼때는 경기가 다시 회복/성장 국면에 들어서면 신규주택 착공수 또한 반등한다는 것을 유의미하게 봐야한다(음영부분에 끝 부분)

이것을 배경으로 KOSIS 국가통계포털의 우리나라 신규주택 착공수를 살펴보면 1월 신규주택착공수는 122만호를 기록했고 전월 대비 18.5%가  증가했다. 

나아가 아래의 미국의 신규주택 착공수 또한 반등한 것을 보면(https://kr.investing.com/economic-calendar/housing-starts-151), 미국 경기도 하락의 위험은 살짝 빗겨나간 것 아닐까

인구의 구조적인 문제를 지적할 때(https://semiconductor-digest.tistory.com/360)도 언급했지만 매년 똑같은 숫자의 아이들이 태어난다면 고령화 문제는 존재하지 않는다. 왜냐면 매년 같은 숫자의 노인이 생기고 사라질테니까(관련 산업/복지 등 조정필요x).

특정 시기에 많은 아이들이 태어나는 일들이 종종 일어나면, 인구구조로 인한 문제가 생기게 된다. 유치원 대란부터 취업대란 부동산 대란 등이 그것이다.

인구만큼이나 집도 마찬가지다. 뭐든지 생산된 것이 있으면 관리를 받아야 하는데, 특정 시점에 정책이나 경제상황으로 인해 집중적으로 주택의 공급 수가 늘어난다면 이 집들이 향후 노후됐을때도 같은 시기에 건축된만큼 한꺼번에 관리 받아야 한다. 

한 기사(https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=277&aid=0004432606)에서는 내년부터 이런 노후주택이 '급증'할 거라는 분석을 내놨다. 준공 30년 이상 된 노후주택이 급증할 전망이고 이는1990년대 이뤄진 대량 주택공급의 영향이라고 한다.

그러나 대표적 정비사업인 재건축ㆍ재개발은 모두가 알다시피 정부 규제 강화로 진행이 더딘 실정이고 정부가 권장하는 소규모 정비사업은 사업성에 발목이 잡혀 결실을 맺지 못하고 있다. 노후주택에 대한 '중장기적 정비 로드맵'이 절실해보인다. 

문제는 2020년 이후에는 30년 이상 된 노후주택 규모가 전국적으로 급증할 것으로 예상(1990년대 이뤄진 대량 주택 공급의 영향인데, 1990년대는 '200만가구 주택 공급' 등에 따라 연간 준공 물량이 50만가구를 상회했다. 1995년 준공 물량은 76만5000가구에 달한 것으로 집계된다)되는 가운데 노후 주택 거주자 대부분은 고령자라는거다. 

2017년 '주거실태조사'에 따르면 30년 이상된 주택에 거주하는 가구 중 60대 이상 비율은 78.9%에 달한다. 70대는 27.8%, 80대는 25.8%에 이른다. 신축 주택은 40대 이하 가구주 비중이 높고 20년 이상된 주택은 50대 이상 가구주 비중이 높다. 30년 초과 주택에 거주하는 가구 중 76.4%가 경상소득 200만원대 이하로 조사됐다. 현재 대한민국은 인구 고령화와 주택 고령화가 동시에 일어나고 있으며 집과 마을이 함께 늙어가면서 지역 경쟁력을 잃어가고 있다.

해결법으로 정부가 재건축 규제를 완화해 노후주택들을 관리하려고 해도 현실적으로 어려워보인다. 그 이유는 한꺼번에 많은 사람들이 이사를 갔을때 이들을 수용할만한, 그러니까 잠시 살 만한 거주지가 부족하기 때문이다. 30~40년차 주택들이 쏟아지는 2025년 전후에는 또 한번의 전세/주택난이 예상된다. 

부동산 조정기(하락)를 바라보면 글을 작성한다. 

1. 당장 정부 정책(대출규제와 보유세 증세)이 굳건한 상황에서 상승은 어렵다. 그렇다고 기다리는 급락이 오지는 않을거 같고 지지부진한 상태에서 유지하거나 기간을 두고 천천히 조금은 더 빠질 가능성이 높다고 본다.

그 이유는 대출규제와 보유세 증가가 신규로 다주택자가 되려는 분들을

물리적으로, 심리적으로 막는 장벽이 되었고 이게 매수 수요를 줄였다. 무주택자들도 당장은 하락 심리에 빠져있고.

기존 다주택자들 입장으로 본다면 매도시 지불해야하는 양도세에 비하면 그다지 강력한 압박은 되기 어렵기에 급락도 쉽지 않다.(일부 한계에 처한 물량은 나오겠지만, 시장을 급락시킬 수준까지는 아닐거라고 본다.)

무주택자들이 집 사는 것에 대해서는 정부의 규제가 마땅히 없기에 추가 하락에 대한 심리적 부담만 넘기면(집값의 점진적인 하락이 충분히 진행되면 이에 따른 매수 욕구가 살아나게된다.) 기본적인 매매는 회복될거라 생각한다.

2. 국가통계포털에서 아파트에 대한 주택매매심리지수와 주택매매가격지수를 지역별로 들여다 보면(2002년 이후 데이터만 조회) 수도권의 경우 매매심리가 최악(100미만)인 기간이 보통 2~3년 정도로 나타났는데 지나고보니 그 기간이 집값도 바닥으로 매수할 타이밍이었다.

콕 찝어 말하면 2002년, 2013년(2012년~2014년초까지)이 향후 집값 전망을 가장 안좋게, 더 떨어질것으로 보던 시기였으나 실제로 집값은 저때가 단기 저점이었고 그 이후로 올라갔다.

3. 부동산 시장의 과거를 돌이켜 보면 올라갈땐 급등, 내려갈땐 아주 서서히 오랜기간에 걸쳐 10%에서 최대 20% 정도까지 빠지는 것 같다. 물론 수지나 분당, 일산처럼 상대적으로 급등하고 급락하는 경우도 있고 이들 중에는 과거 고점을 회복하기 어려운 경우도 있지만. 큰 틀에서 보면 급하게 많이 오르고 서서히 조금 빠진다. 그래서 실거주로 매수해서 쭉 살아온 지인들을 보면 전세 사는 지인보다 재산이 불어나는 경우가 많다.

4. 현재 수도권 매매심리지수는 2013년 이후 최저로 수치만 보면 매수 타이밍 같다. 하지만 충분한 기간 조정은 거치지 않았고 정부 정책이 쉽게 바뀌지 않을것이라 본다면 당분간은 하락 조정 기간을 예상하고 대응하는게 좋아 보인다. 요즘 많이 들먹이고 있는 "재산세 부과되는 시점에 시장이 전체적으로 급락할거라 기대"하는건 오산일거라고 예상한다.

그런 한계에 몰린 급매가 정말로 일부에서 나오게 된다면 누구보다 먼저 받아 먹을 생각으로 눈에 불을켜고 지켜봐야 한다는게 내 판단이다.

5. 인구나 가구 통계 지표가 갑자기 급격하게 바뀌지 않는한 결국에는 수도권 선호지역 아파트는 우상향으로 갈거라고 본다. 2040년 정도까지는 인구수와 가구수는 계속 늘어나고 수도권 집중도 심화될거라는 통계 지표가 수년간 바뀌지 않고 있다.

6. 자본주의 시장에서 통화량 증가는 아주 자연스러운 현상으로 현금은 위기 상황이 발생하지 않는한 지속적으로 가치가 떨어지게 되어 있다.

어떤 위기냐에 따라 부동산과 같은 자산뿐만 아니라 보유한 화폐 가치가 폭락하기도 한다.(IMF때 참고)

비정상적인 위기를 기다리며 현금보유 하는것(전세 사는 것)은 일반적인 화폐가치 하락을 생각했을때 너무 뻔히 보이는 안정적으로 쪼그라드는 길 입니다.

7. 무조건적인 부동산 매수가 답이라고는 생각하지 않는다. 물론 전세로 사는 것 보다는 뭐라도 부동산을 매수하여 실거주하는게 좀 더 좋을거라고는 보지만.

누구라도 내 집은 갖고 싶어 한다고 생각한다. 설마 그렇지 않은 분들이 있다고는 생각하지 않고 있어도 극소수라 생각한다. 아마 대부분은 최대한 저점에서 상대적으로 가치가 높은 부동산을 사려고 할거다.그렇다면 폭락론이나 집 매수하고 보유하는 것을 나쁘게 봐서는 안된다. 최대한 긍정적인 마인드로 찾아다녀야 부동산으로 성공할수 있다고 생각한다.

청약가점이 높거나 특공 확률 높은 분들은 계속 될때까지 분양을 도전해야 하지만, 추첨만 노려야 하는 무주택자들은 올해 잘 골라서 사는 것도 좋다고 본다.

2019년 4월 30일 발표되는 공동주택 공시가격의 예비 열람이 오는 15일부터 시작한다. 약 한달 간 열람기간을 갖고 그 이후에 4월 말에 공시가격이 발표된다. 우리나라에는 총 1350만호의 공동주택이 존재하고(아파트 약 1000만), 이들 주택의 공시가격이 확정되는 것이기에 전체 주택시장에 미칠 파급효과가 크다.

더구나 표준단독주택이나 토지 등과 달리, 온라인을 통해서 직접 열람할 수 있기 때문에 각자 자신이 거주하는 공동주택의 공시가격 변화를 볼 수 있다.

2019년은 과거 어느 해보다 주택시장에 중요한 분기점이 될 것으로 전망된다. 아울러 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 기초자료가 되기에, 보유세가 얼마나 인상될 지를 가늠할 수 잇다. 보유세 인상 정도에 따라서 주택시장에 미칠 영향도 다르기에 주택 보유자 분들은 꼭 확인해 볼 필요가 있다. 집을 사는 것을 검토하시는 분들도 마찬가지다.

아파트의 공시가격은 통상 시세의 55~60% 수준에 형성되어 있다. 강남권의 고가 아파트들도 그러하다. 시세 30억원을 넘는 초고가라면 공시가격은 15억원 수준으로, 시세 20억원의 아파트라면 공시가격은 11억원 수준으로, 시장가격 10억원이라면 공시가격은 6억원 정도에 형성된다. 시장가 6억원은 공시가 3.5억 등이다.

먼저 재산세의 경우 공시가격의 60%가 과세표준이 된다. 이 60%를 공정시장가액비율이라 하는데, 이번 개정세법에서도 이 비율은 그대로 유지가 된다. 재산세는 큰 변화가 없는거다. 여러 채의 부동산을 소유한 경우에도 각 부동산을 건별로 과세하게 된다. 그러니 재산세의 경우에는 부동산 소유 개수가 증가할수록 세금도 비례해서 상승하게 된다.

반면 종합부동산세의 경우 공정시장가액비율이 80%였다가 2019년부터는 85%로 상향조정되었다. 공정시장가액비율은 2020년에 90%, 2021년에 95%, 2022년에는 100%로 올라간다.

더구나 종합부동산세는 건별로 세금을 내는 방식이 아니라 주민번호 당 세금을 내는 개념이고 공시가격을 합산하는 방식이다 보니 1건의 부동산 보유자보다는 2건, 3건 등 다주택자에게 세부담이 기하급수로 높도록 설계되었다. 

예를 들면, 압구정동의 고가 아파트로 시세 25억원(공시가격15억원)을 보유한 A씨의 경우, 재산세를 계산할 때는 공시가격 15억원*60%=9억원이 재산세 과세표준이 된다. 재산세율 0.4%를 내므로 약 360만원이 재산세액이 된다. 2채라면 곱하기 2해서 720만원이 된다.

종합부동산세는 다음과 같다.

(공시가격합선-9억원)*85%이다.

1채만 보유한 경우에 적용하면 15억원-9억원=6억원*85%=5.1억원이 과세표준이다. 재산세보다 더 적다. 1채의 경우에는 재산세의 과세표준액이 더 큼을 알 수 있다.

그런데 2채를 보유했다면 종부세는 어떻게 변할까?

공시가격을 합산해야하므로 15억원*2=30억원이 되며 공제도 6억원으로 감소하여 30억-6억원=24억원*85%=20.4억원이 과세표준이 된다.

소유 아파트의 수는 1채에서 2채로 2배 증가했지만 과세표준은 4.4배로 증가한 셈인데, 지수적으로 올라간 것이다.

세율도 높아졌다. 과세표준 12억~50억원이 구간이 종전 세율 1.0%에서 2019년에는 1.5%로 높아졌다. 다주택자 중 조정지역 내 2주택이거나 혹은 3주택 이상의 경우 +0.3%P를 더 내니 세율은 1.8%가 된다.

이처럼 종부세는 철저히 다주택자에 부담이 높도록 설계되어 있고, 고가 주택을 보유해서 공시가격의 합산액이 클 수록 더 높은 세금을 내도록 개정되었다. 최대로는 3.2%의 세율을 적용받게 된다. 이 수치는 2.6% 성장하는 나라에서 보유세만으로 원본의 잠식이 일어날 수도 있는 수준의 세율이다.

많은 언론들이 1주택을 기준해서 종부세를 계산하고 기사를 낸다. 아무리 공시가격이 올라도 몇십에서 몇백만원밖에 오르지 않는다고 하면서 말이다. 그런데 1주택자의 경우는 재산세나 종합부동산세 제도 개편의 영향을 거의 받지 않도록 디자인 되었기 때문에 변화가 적으니 틀린말도 아니다.

그러나 다주택자에게는 종부세 개편은 누진 방식의 계산이어서 지수적 상승으로 연결되니 상당한 부담인 것이 팩트다. 특히 고가 주택 보유자들에게는 거의 원본잠식(현재 100이라면 세금으로 인해서 95, 90, 85 등 장기간 보유할수록 오히려 원금이 잠식되는 것을 의미)수준의 세율로 받아들여지고 있다.

이런 상황에서 4월 말 공시가격의 상승률이 높아진다고 한다면 더욱 큰 부담을 받아들여 질 수 밖에 없다. 부담이 크면 당연히 대응을 할 것이고, 그 대응 중 하나가 2019년 들어서 2배 규모로 증가한 증여이다.

9.13 부동산 정책이 발표된지 약 6개월이 지나서 시장은 거래량 감소와 고가-소형 주택 중심으로 가격하락이 확연히 나타나고 있다. 만약 4월 말 발표될 공시가객의 상승이 2007년에 그랬던 것처럼 20%이상 역대급으로 상승하게 된다면 시장은 그야말로 급격히 냉각 될 것이다. 반대로 공시가격이 큰 폭(15% 이상의 상승)으로 상승할 것이라는 것이 현재 시장의 생각인데, 예상보다 적은 상승률이 발표된다면 나름대로 안정을 찾아갈 수도 있을 것이다.

소형(85제곱미터 미만)이면서 고가(공시가격 6억 초과)주택의 매수/매도를 고려하시는 분들이라면 그래서 4월 말에 발표될 공시가격을 미리 열람 가능한 3월 15일부터의 변화를 눈여겨 봐야 한다.

이제 1주택자든, 일시적 2주택자든, 다주택자든 셈법이 복잡해진다. 재산세/종부세 과세 기준일이 6월 1일이므로 일반적일 때도 세 부담을 피하기 위해서 잔금일을 5월 말로 하고 매각하는 사람들이 많은데, 올해는 더 많을 수 밖에 없을 것 같다. 공시가격 개편으로 시장이 다시한 요동칠 가능성이 높아진 거 같다.

주택 가격이 전반적으로 내림세인 가운데 과거에는 '황금알'이었던 재건축 아파트들의 가격이 많이 떨어지고 있다. 앞으로 어떻게 될 지 알아봤다. 한국에는 2017년 말 기준 1,037만호의 아파트가 존재하며, 이 중 개인이 870만호를 소유하고 있다. 아파트는 일반적으로 준공 30년이 되면 재건축을 추진하는데, 한국에 준공 30년이 넘는 아파트는 59만호로 전체의 6%이다. 

그런데 향후 10년 이내에 준공 30년이 되는 건설된 지 20년 이상~30년 미만의 아파트는 무려 303만호로 전체의 30%다. 점점 영향을 받는 사람이 많아진다는 뜻이다. 그래서 재건축 단지의 집값 동향과 향후 전망을 이해하는 것은 중요하다.

서울시나 경기도의 노후 아파트들, 그리고 각 광역시나 주변에 신도시로 공급되었더너 아파트들도 준공 20년을 넘는 단지들이 많다. 1990년을 전후로 노태우 전부 시절에 건설한 200만호 공급계획의 그 주택들이 신도시라는 이름이 무색하게 이제 건설된지 모두 20년을 초과한 상태이다. 그만큼 한국 아파트는 빠른 속도로 노후화되고 있는 상황이다.

이런 노후화 되는 아파트를 현대식 기준에 맞게 새롭게 건설하는 것을 주택재건축이라고 한다. 통상의 경우 주택재건축은 물리적 수명이 다 되어서 재건축을 하기 보다, 새로운 주거 기준에 맞지 않는 이유로 재건축을 하는 경우가 더 많다. 

주차공간의 부족, 층간소음의 심화, 발코니 확장 등 서비스면적의 확보 동일 면적에 방이 더 많은 평면구조 낮은 건폐율로 녹지공간 확보 높아진 용적률로 토지의 유효이용 등이 재건축의 주된 이유다.

주택재건축은 부동산 시장에서 그동안은 '황금알을 낳는 거위'로 여겨졌다. 그런데 최근들어서 유난히 재건축 아파트들의 가격 하락이 거세다. 실제로 서울의 고가 주택군(9억원을 초과하는 주택)중에서 특히 재건축 아파트의 가격 하락폭이 높다. 왜그럴까?

현 정부 부동산 정책의 핵심은 세금과 GTX에 있으며 이 중 세금이 특히 재건축 아파트의 투자 수요를 낮추는데 큰 영향을 미치고 있다.

재건축 아파트의 경우 노후화로 인해 소유주는 타 주택에 거주하면서 투자 목적으로 보유중인 경우가 더 많다. 즉 신축 아파트와 달리 재건축 아파트는 소유주가 해당 주택에 거주하는 자가점유 비율이 낮게 나온다. 따라서 투자대상으로서 매력이 낮아진다면 사실 얼마든지 맴도할 수 있다.(살 집이 없는 건 아닐테니까.)

투자로 재건축 아파트를 보유한 다주택자들에게 재건축 아파트는 타 아파트 대비해서 추가적인 부담이 있따. 바로 재건축 초과이익환수제라는 제도다.

이건 이름 그대로 재건축 사업을 통해서 이익을 초과할 경우 이를 환수하겠다는거다. 재건축 사업의 이익계싼을 하는 방식은 비교적 간단하다. 재건축 아파트가 새로 준공한 가격에서, 사업의 원가라고 할 수 있는 종전 시점(추진위원회설립시점, 종후시점 대비 최대 10년 이내) 가격에 재건축 사업을 하는데 들어가는 사업비용, 그리고 사업기간 동안의 자연상승률을 빼주는 거다.

계산을 통해서 초과이익이 3000만원 이하라면 면제되지만, 3000만원을 초과하는 금액부터 10%의 비율로 부담금을 내다가, 초과이익 규모가 1억 1000만원을 넘어서는 금액에 대해서 50%의 비율로 내야한다. 특히 강남권처럼 개발이익이 수억원에 이를 것으로 예상되는 지역일수록 내야 할 세금도 많다.

사실 더 중요한 것은 초과이익의 납부시점이다. 재건축 초과이익을 분담하는 시점은 다름 아닌 '입주시점'이다. 건축물의 준공 시점에 통상 주택담보대출을 받곤 하는데, 재건축 초과이익환수제를 적용 받은 아파트의 경우 초과이익도 납부해야 한다. 즉 현금지출이 배로 증가한다는거다.

주택의 양도세율이 다주택자의 경우 현재 최대 68.2% 높은 세금을 내고 있긴 하나, 양도소득세의 경우 말 그대로 양도할 때 내는 것이므로 양도하지 않는다면 당장 높은 세금을 내진 않는다. 그러나 재건축 초과이익환수제를 통한 부담금은 '팔지 않더라도 준공 되면' 내야하는 금액인 만큼, 상당한 현금흐름 부담으로 연결되게 되어 있다.

2019년 3월은 재건축 아파트뿐 아니라 전국의 아파트 가격이 하락세에 진입했다. 이런 시장급냉은 사실 9.13으로 대표되는 정부의 다양한 규제효과 때문이다. 그리고 규제는 1주택자보다 다주택자에게 포커스가 맞춰져 있으며, 주택 중에서도 시세 9억원이하의 아파트보다는 그것을 초과하거나 공시가격 6억원을 초과하는 고가 주택들에 규제가 집중되어 있다보니, 이들 고가 아파트들을 중심으로 가격하락이 나타나는 강도가 더 높다. 

그 중에서도 특히 재건축 아파트들은 여기서 한발짝 더 나아가 타 아파트들과 달리 초과이익환수제라는 준 보유세의 영향을 추가적으로 받고 있으며, 초과이익이 높을 경우 준공과 함께 오히려 뭉칫돈을 내야 하는 부담 때문에 투자 수요가 더욱 감소할 수 밖에 없는 것이다.

이런 흐름은 재건축초과이익이 존재하는 한 상당기간 지속되리라 생각된다.