Economic Insight K

세계대전을 거치면서 석탄과 철강은 산업의 핵심 자원이었다. 특히 제2차 세계대전 이후 프랑스는 경제 재건을 위해 이들 자원이 절실하게 필요했다. 당시 유럽 국가들, 특히 프랑스와 독일은 이들 자원을 확보하기 위해 사활을 걸었다. 이에 따라 이들 자원이 방대하게 매장돼 있던 자르와 루르라는 두 지역을 자국 국경 내에 두기 위해 전쟁도 불사한 결과 점령과 보복의 악순환이 반복됐다. 오늘날 EU의 출발점이 된 유럽석탄철강공동체는 석탄과 철강을 프랑스나 독일 어느 한 나라의 자원이 아닌 '유럽'의 공종 자원으로 탈바꿈시키자는 아이디어에서 출발했다. 유럽석탄철강공동체는 이후 유럽경제공동체로, 다시 EU로 발전하면서 전후 유럽에서 평화와 공존에 기반을 둔 경제재건에서 핵심적인 역할을 수행했다.

얼마 전 어느 국회의원이 개성공단 재가동이 국내 일자리를 없애는 일이라고 비파난 기사가 실렸다. 개성공단 폐쇄 당시 해당 국회의원이 발언했던 바는 잊어버리기로 하자. 개성공단 재가동이 국내 일자리를 감소시킨다는 논리가 이론적으로나 실증적으로나 얼마나 허술한 논리인지에 대해서도 일단 논외로 하기로 하자. 다만 현재 세게 3개 경제권 중 하나의 지위를 누리고 있는 EU의 역사를 통해 우리가 얻어야 할 교훈을 잊지 말아야 한다. 오늘날 EU에 대한 많은 논의는 그 경제적 성과와 한계에 대한 것이지만 그 출발점은 경제적 동기가 아닌 평화와 공존에 대한 열망, 즉 정치적인 동기였다. 다시 말해 EU 창시자들의 핵심적인 아이디어는 경제적 상호 의존성을 통해 정치적 공존을 이끌어 내는 것이었다. 유럽은 석탄철강공ㄷㅇ체를 통해 어느 한 나라가 이득을 ㅂ면 다른 나라가 손해를 보는 제로섬 게임을 두 나라가 함께 이득을 볼 수 잇는 포지티브섬 게임으로 전환하는 데 송공했다. 분단 후 지금까지 남한과 북한히 함께 공유한 자원은 무엇이 있었을까. 2000년 착공해 2005년 입주가 시작된 개성공단은 분단 후 남북 간 상호 의존성을 확대 강화하고 이를 통해 평화와 공존의 토대를 마련하기 위한 첫 시도라는 점에서 역사적 의미가 있다고 할 수 있다.

물론 오늘날 남북 관계를 규정하고 있는 국제 정세는 전후 유럽과는 큰 차이가 있고 따라서 더욱 큰 어려움이 따른다는 점을 간과할 수 없다. 남북 간 경제적 상호 의존성 확대에 대한 주변국들의 이해관계는 훨씬 더 복잡하다. 북한의 개혁과 개방이 진전되면 북한은 당연히 한번도 경제권에 포함될 것이라는 순진한 낙관주의는 금물이다. 이미 중국 경제에 대한 의존이 강한 북한이 개방과 함께 중국 경제에 더욱 의존할 가능성이 기우라고 볼 수는 없다. 게다가 미국 등 주요 열강들의 관점도 유럽의 예에서보다 훨씬 더 복잡하다 유럽은 구사회주의권 블록의 위협에 대항해 서유럽 경제 재건을 신속히 진전시켜야 한다는 광범위한 동의가 있었고 마셜 플랜과 OEEC(OECD의 전신) 등에 공동 대응하기 위한 미국의 다양한 지원이 존재했다. 반면 한반도는 우리 스스로가 국제사회에 한번도 내 경제적 상호 의존성의 확대가 핵폐기 등 동아시아 내 평화와 공존을 이끌어 내는 데 필수적이라는 점을 납득시켜야할 상황이다.

그럼에도 불구하고 오랜 기간 지속돼 온 갈등 구조를 해소하기 위한 우리의 노력을 중단할 수는 없다.

대담하고 건설적인 행동이 지금 현재 우리에게 필요하다.

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정부의 부동산 안정화 정책과 금리 인상, 공급 확대 등의 영향으로 부동산 시장이 숨 고르기에 들어갔다. 수요자들의 관망세도 짙어지고 있다. 집값이 더 떨어질 수도 있다는 기대감이 높아지면서 부동산 소비 심리는 사상 최저로 꽁꽁 얼어붙었다. 급매물을 내높아도 팔리지 않는 '매수자 우위'현상도 뚜렷하게 나타나고 있다. 매매수요가 전세 수료오 돌아서는 곳도 많아졌다. 이 같은 관망세는 지난해 9.13 부동산 대책 이후 도드라진다. 대책이 발표된 뒤 점차 안정되다가 최근 지표에서 가격 하락이나 심리 위축 등의 신호가 더욱 선명해졌다. 수도권과 지방, 주택과 토지 구분할 것 없이 전월 대비 심리지수가 모두 낮아졌다. 보합 상태이던 수도권 부동산 주택매매심리지수도 하강 국면으로 돌아서거나 보합 국면을 간신히 유지하고 있다.

국토연구원이 1월 16일 발표한 '2018년 12월 부동산 시장 소비자 심리 조사'결과에 따르면 전국 부동산(토지+주택) 소비자심리지수는 90.7로 나타났다. 이 조사를 시작한 2011년 7월 이후 최저치다. 전달보다 5.4 포인트 하락한 것으로, 소비자들이 부동산 경기를 하강 국면으로 보고 있다는 뜻이다. 이 조사는 전국 중개업소 2240곳, 일반인 6400가구를 대상으로 한 것이다. 수치가 0~95면 부동산 경기가 하강 국면을, 95~114면 ㅂ합 국면을, 115~200이면 상승국면을 의미한다. 

수도권은 91.5로 전달 대비 8.4포인트 떨어지며 하강 국면에 들어섰다. 비수도권은 90.1로 1.7포인트 하락하며 전달에 이어 하강 국면을 유지했다.

특히 서울은 전달 106.5에서 93.9까지 12.6포인트 급락했다. 경북만 5.1포인트 상승했다. 

주택시장의 소비 심리도 보합 하강에서 일제히 하강 국면으로 돌입했다. 전국은 전달보다 5.6포인트 깎인 90.6을 기록하고 수도권은 9.0 포인트 낮아진 91.2로 조사되며 보합국면에서 하강 국면으로 돌아섰다. 비수도권은 90.2로 전달 대비 각각 1.6 포인트 하락하며 하락 국면을 유지했다. 주택 매매 소비 심리는 비수도권이 하강 국면으로 돌아섰다. 93.6으로 전월보다 1.7포인트 낮아졌다. 수도권은 100.7 전국 기준으로 97.2로 조사됐다. 전월보다 각각 9.5포인트, 6.1포인트 하락했지만 보합 국면은 유지했다.

주택 전세 소비 심리는 게속 하락세를 보이며 하락 국면을 유지했다. 전국이 84.1로 전달보다 5.2포인트 하락했다.

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확정수익금, 위탁관리계약 등에서 투자자와 갈등이 있을 수 있다. 이때는 시행사와 운영사의 법적 구분을 확인해야 한다.

국내 분양형 호텔 수가 급증하면서 법원을 찾는 이들이 늘고 있다. 대부분은 투자자들이 호텔을 분양받으면서 약속받은 확정 수익금을 받지 못했다거나 분양 받은 호텔의 운영사가 호텔 위탁 관리 계약 내용을 지키지 않는다는 이유다. 

특히 새 정부 출범 이후 재건축 아파트 등 공동주택에 대한 고강도의 규제 정책이 시행되자 일반 투자자들이 분양형 호텔 시장에 활발하게 참여하고 있는 양상이다. 분양형 호텔은 일반 아파트처럼 객실을 일반인에게 분양하는 호텔을 말한다. 따라서 호텔의 객실을 분양받은 수분양자들은 각 객실에 대한 소유권이전등기를 마치고 일반 공동주택처럼 각 객식의 소유권을 취득한 후 통상 분양 계약과 동시에 체결한 위탁관리계약에 따라 전문 위탁 관리 회사인 운영사에 객실을 임대하는 형식으로 운영을 맡기고 호텔 운영수익의 일부를 지급받는다.

분양형 호텔의 독특한 구조 파악해야

통상 분양형 호텔의 시행사는 적게는 분양가액의 7%에서 많게는 11%의 연간 확정 수익을 보장하겠다고 하고 그 보장 기안 역시 통상 1년에서 3년이 주를 이루지만 길게는 10년간의 확정 수익을 보장한다는 조건을 내세우기도 한다. 

여기서 과장 광고 여부와 확정 수익률을 지키지 못했을 때의 법적 처리를 두고 분쟁이 빈번하게 발생한다. 또한 호텔의 위탁 관리를 위탁받은 운영사와 그 운영사의 운영에 불만을 가진 수분양자들이 '집합건물의 소유 밑 관리에 관한 법률'에 의해 선출한 관리인 사이에서 호텔의 관리 권한을 두고 충돌하기도 한다.

우선 대부분의 분양형 호텔이 최근 들어 사용 승인을 받거나 영업을 개시하면서 분양 계약을 체결할 당시의 광고가 과장됐다는 내용의 분쟁이 증가하고 있다. 대표적이 ㄴ예가 호텔의 운영사에서 사용하는 외국 유명 브랜드의 명칭 문제다. 분양형 호텔의 시행사들은 많은 수분양자들을 모집하기 위해 외국의 유명 호텔 브랜드를 빌려와 마치 외국의 유명 호텔 체인 회사가 향후 분양형 호텔을 운영할 것처럼 광고하는 곳이 많다. 하지만 실상은 이러한 외국 유명 체인 회사는 호텔 운영에 전혀 관여하지 않고 단지 상표만 빌려쓰는 브랜드 계약만 체결한 곳이 많다. 또 다른 과장 광고의 유형은 환금성에 대한 부분이다. 분양 계약서 등 관련 계약서를 꼼꼼히 살펴보면 호텔을 분양받은 수분양자가 각 객실을 제삼자에게 양도할 때 위탁 관리 회사의 동의를 받아야만 하고 매수인 역시 위탁 관리 기간 동안 수분양자가 체결한 계약의 내용을 그대로 따라야 하는 제약이 있을 뿐만 아니라 분양형 호텔의 시장이 활성화되지 않아 당초 광고와 다르게 환금성이 현저하게 떨어지는 곳이 많다. 

수분양자들은 분양과 호텔의 운영이 구별되는 붕양형 호텔의 독특한 구조에 대한 이해가 부족하기 때문에 분쟁의 내용에 따라 법적 책임을 부담하는 주체가 달라진다는 사실을 알지 못하는 이가 많다.

통상 수분양자들은 시행사와 분양 계약을 체결함과 동시에 시행사가 지정한 운영사와의 사이에서 위탁 관리 계약을 체결한다. 그리고 위 위탁 관리 계약은 호텔의 준공 검사일 이후부터 5년 내지 10년의 기간동안 유효하게 존속되며 연간 고정 수익률 보장에 관한 내용도 이 계약에서 정해진다. 따라서 분양형 호텔을 분양한 시행사는 분양에 대한 책임만 있을 뿐 호텔의 운영이나 관리에는 아무런 법적 책임을 부담하지 않는다. ㅇ 때문에 실제 호텔의 운영이 원활하지 않아 운영사가 확정 수익금을 지급하지 못하더라도 시행사를 상대로 분양 계약 자체를 해제하고 분양 대금을 반환받을 수 없다. 왜냐하면 고정 수익의 보장은 시행사와의 사이에서가 아니라 운영사와의 사이에서 체결한 위탁 관리 계약에서 기인한 것이기 때문이다. 

또한 최근 들어 이미 영업을 개시한 ㅗ텔에서 문데가 되는 것 중 하나가 운영사와 집합건물법상 구분 소유자들의 대표인 관리인과의 사이에서 발생하는 호텔 운영 관리에 대한 분쟁이다. 분양 계약 당시 체결한 위탁 관리 계약의 내용이 구분 소유자들에게 불리하게 정해져 있다거나 운영사의 호텔 관리와 운영이 투명하지 못하다는 이유로 객실을 분양받은 수분양자들이 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'상의 권리를 내세워 운영사와 법적 운영권 분쟁을 벌이기도 한다.

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토지를 매입해 직정 분양하는 자체 개발 사업 물량이 4500가구다. 이는 대형건설사보다 많다.

2019년 건설 업종의 투자 모멘텀은 최근 3년과 달리 해외 건설 시장의 성장을 기대할 수 있고 국내 건설 시장에서 강역철도 등 사회간접자본 확대로 수도권 주택 시장이 호조를 보일 수 있다는데서 찾을 수 있다. 

국내 부문은 특히 정부의 2019년 경제정책 운영 방향에 나왔던 것처럼 광역철도 사업의 예비탙당성조사 면제나 남북경협 사업의 조속 추진, 3기 신도시와 수도권광역급행철고 대표되는 수도권 개발 호재 등으로 해외 수주에 비해 현실화할 가능성이 높다.

2018년 국내 건설 수주액은 11월 말 기준 132조원으로, 전년 같은 기간 대비 4.6% 감소했다. 부문별로는 토목은 증가했지만 주택이 두 자릿수로 줄면서 수주감소로 이어졌다. 하지만 2019년에는 SOC 사업의 호조로 수주액이 약 160조원으로 증가할 전망이다. 2018년 말 예비타당성조사ㅡㄹ 통과한 GTX-C노선(양주 덕정역부터 수원역까지)의 사업자를 선정하 것으로 보이는 데다 연초 총 17개 이상 광역 철도 프로젝트 중 수간의 예비타당성조사 면제가 기대되기 떄문이다.

수도권 개발 계획 발표 이후 인근 집값 반등

토목 부문은 2009년에도 4대강 사업을 통해 정부의 재정정책을 주도한 바 있다. 다만 4대강 프로젝트는 순수 토목 사업에만 집중하는 바람에 다른 분야와의 시너지를 내지 못했다. 반면 2019년 광역철도 SOC 프로젝트는 3기 신도시나 역세권 개발 사업, 경기도의 도시 개발 사업 등 건축 주택 시장과의 시너지가 상당할 전망이다.

이 때문에 GTX와 3기 신도시 등 수도권 광역 개발 계획이 발표된 2018년 11월 이후부터 수도권 주택 가격이 반등했다. 특히 9.13 부동산 정책에 따라 서울의 고가 주택을 중심으로 가격 하락세가 이어지는 중에도 수도권은 차별적으로 가격 강세가 나타나고 있다. 종합하면 정부의 부동산 정책이 수도권 개발을 예고하고 있고 주택 가격 역시 이를 적정히 반영하기 시작했으며 2019년 경제정책 방향에서도 국내 건설 수주액 증가를 기대해볼 수 있다.

국내 건설사 중 2019년 이후 '수도권 주택 개발 시대'의 수혜를 볼 기업은 HDC현대산업개발이나 GS건설 등의 대형 건설주와 함께 태영건설 등 신흥 주택시장 강사를 꼽을 수 있다.

태영건설의 2019년 총 주택 공급량은 약 7000가구로, 대형 건설사의 2만 가구이상과 비교하면 3분의 1수준에 불과하다. 하지만 태영건설이 토지를 매입하고 직접 분양하는 자체 개발 사업은 2019년 한 해에만 4500여 가구 이상일 것으로 예상된다. 이는 주요 대형 건설사보다 많은 것이다. 

태영건설이 2015년부터 2년간 누적 공급한 자체 주택 물량이 5000여 가구인 점을 감안하면 비슷한 물량을 한 해에 집중 공금함으로써 상당한 이익 모멘텀을 확보할 수 있게 될 전망이다. 특히 태영건설과 대우건설 등이 공급하는 수원역 고등지구와 과천 지식정보타운 사업은 GTX-C 노선의 수혜 지역으로 볼 수 있다. 이 밖에 경남 양한, 대구 도남지구 등의 주택 사업도 계획돼 있다. 

문재인 정부가 주장하고 있는 소득주도성장과 배치되는 제목의 기사들이 올라왔다. 

여러 신문사에서는 소득주도성장의 배신이라며 통계청이 21알 발표한 4/4분기 가계동향조사 결과를 인용해 빈부격차 최대라는 제목의 글을 올리고 있다.

그러나 통계청이 발표한 자료의 맨 앞에는 '일러두기'라는 코멘트가 있다.

내용은 다음과 같다.

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가계동향조사 소득부문은 2018년부터 

1. 조사항목의 전국단위 대표성 확보

2. 모집단 변화의 반영

3. 기존 통계와의 시계열 유지 등을 종합적으로 고려하여 표본을 확대 개편

*약 5,500가구(17년)->약8,000가구(18년)

이에 따라 새로 편입된 표본가구를 중심으로 1인 가구와 고령층 가구의 비중이 크게 증가하여, 전년도와 올해의 결과를 직접 비교하여 결과를 해석하는 데는 주의가 필요

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위처럼 바뀐 표본에는 그 전에는 비중이 크지 않던 1인 가구와 노령층 가구가 대폭 추가됐다. 이들은 알다시피 대부분 저소득 가구이다. 이들의 소득이 본격적으로 집계되면서 1분위로 분류되고 이에 따라 1분위 소득이 대폭 감소한 것이다.

사실 빈부격차가 급증한 이유를 살펴보면 다음과 같다.

1. 가난한 사람이 많아져서가 아니라 노인들이 많아져서이다. 은퇴한 노인들은 은퇴하는 순간 소득이 갑자기 줄어든다. 재산이 갑자기 줄지는 않는데 소득은 급락한다. 대부분 노후에 주기적으로 나오는 돈이 국민연금 말고는 없기 때문이다.(이게 정부를 지지하는 쪽의 설명)

2. 최저임금과 근로시간 등에 대한 급격한 변화가 고용시장에 타격을 주고 있다. 일자리를 잃고 소득이 갑자기 0이 되는 저소득층들이 많아졌다. 최저임금 변화로 인해 고용 가능성이 달라지는 계층이 바로 이들이다.(이게 정부를 비판하는 쪽의 설명)

무튼 통계청에 따르면 지난해 4분기 상위 20% 가구 평균 소득은 10.4% 늘었다. 그러나 하위 20% 가구 평균 소득은 17.7% 줄었다. 이러나 저러나 하위 20% 가구의 평균 소득과 근로 소득의 감소 폭은 역대 최대치긴 하다. 이 수치를 잘 기억해놓자.

우리가 이제 주목할 것은 3개월 뒤 발표될 1/4분기 자료다. 동일한 표본으로 비교하게 되므로 정확한 비판에 증거가 될거다.

지금은 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니면 전세나 월세로 세입자를 받아도 나라에 별도 신고할 의무가 없었다.

신고를 하는 이유는 세금을 내고 걷기 위해서인데, 현행법으로 9억 이하 주택을 세놓은 1주택자는 임대료를 아무리 많이 받아도 소득신고를 할 의무가 없고, 2주택자도 월세가 아닌 전세 세입자만 있다면 역시 신고의무도 납세의무도 없었다. 그런데 정부가 올 상반기 안으로 모든 집주인이 전세와 월세를 얼마에 제공하는지 의무적으로 신고해야한다.

이게 중요한 이유는 정부가 '임대시장 전반을 파악하기 위해'라는 명분을 내세우고 있지만 실제 목적은 임대소득세의 정확한 징수를 하기 위해서다. 세수 확보도 필요하지만, 집을 빌려주고 돈을 벌고 있는데 세금을 내지 않는 건 문제가 있다는 지적이 많기 때문이다. 오히려 왜 지금까지는 임대소득에 대해 세금을 걷지 않았는지가 더 궁금하다..

여태까지 집주인들의 임대수입에 대해 세금을 제대로 걷지 않았던 이유는 건강보험 징수 시스템의 결함때문이다. 건강보험료를 본인의 소득에 따라 내지 않고 아들 딸의 직장 건강보험에 피부양자로 등록해서 무임승차를 할 수 있는 통로를 허용하다보니, 정부가 임대소득을 정확히 조사하고 과세를 하기 시작하몀ㄴ 수많은 은퇴자 집주인들이 꽤 큰 금액의 건강보험료를 따로 내야 한다. 그럴 경우 많은 집주인은 대출이자+월세에 대한 세금+건강보험료 추가부담을  감안하면 집을 사서 세를 제공할 이유가 없어지게 되고 그것은 세입자용 임대주택의 공급을 위축시킬 거 같다.

우리나라의 노인복지제도가 충분하지 않아서 월세로 생활비를 충당하는 중상층 노인들이 많다는 점도 임대소득 과세를 머뭇거리게 한 배경이었다. 집주인들의 임대 상황을 파악하기 어렵다는 기술적 문제는 사실 마음만 먹으면 언제든지 해결할 수 있던 일이다.

이번해에 새로 도입하는 전월세 신고제도 역시 세입자나 집주인이 임대차 상황을 제대로 신고하지 않을 가능성이 크지만 정부는 그 집에 공급되는 전기 사용량을 보고 사람이 사는지 안사는지 판단할 계획이다. 종전에도 하려고 하면 할 수 있던 일이었다.

조세정의의 확립 차원에서는 과거보다 좋은 결과를 가져올 것이다. 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 것은 중요한 원칙이니까.

아울러 주택임대사업자들이 더 늘어날 가능성이 크다. 현재 주택임대사업자의 의무는 

1. 임대소득의 신고와 납세

2. 임차인 교체 불가와 임대료 상승폭을 5% 이하로 제한

이 두가지인데, 전월세 신고제가 도입되면 1번은 모든 집주인들에게 부과되는 의무가 되므로 2번 의무만 추가 부담하면 된다.

건강보험료 체계 개편 목소리가 커질 것이다. 노인이나 가정주부 등 그동안 건강보험료를 내지 않건 수많은 집주인들이 별도의 건강보험료를 내기 시작면 그들의 고민도 깊어질 거다. 또 급여소득은 소득만으로 건강보험료를 계산하면서, 임대소득에 따른 건강보험료는 왜 자동차나 주택 등 자산 보유액까지 반영하느냐는 설득력 있는 반론들이 많아질 것이다.

그러나 부작용이 있다.

조세정의가 확립되는 장점에 반해 몇가지 예상되는 소음과 잡음은 있을 것이다.

집주인들이 보유한 집 때문에 임대소득세와 건강보험료를 내기 시작하면 집값이 어지간히 오르지 않는 한 집 사서 임대놓는 일이 아주 어리석은 일이 되는 경우가 많아질 거다. 집주인들이 계산기를 두드려 보면 집을 사서 이 정도 월세 받아서는 답이 안나온다는 거다.

여기까지는 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인이 혼자 고민할 일이지만 그런 이유로 새로 집주인 되는 사람들이 줄어들면 임대용 집의 공급이 점점 줄어든다.

전세값을 올리면 되지 않냐?고 할 수 있지만 집주인들의 세금부담이 늘어난다고 집주인이 당장 그 부담을 세입자에게 전가하지는 못한다. 집주인들이 항상 세입자에게 받을 수 있는 최대한의 월세를 받으니까.

월세를 더 받지 못하는 건 집주인이 월세를 올리지 않아서가 아니라 월세를 지금보다 올리면 세입자 구하기가 어렵기 때문에 딱 거기까지만 받는거다. 그러나 집주인의 세금 부담이 늘었다고 해서 월세를 더 받겠다고 할 수는 없다. 집주인들끼리 세입자 구하기 경쟁을 벌이고 있기 때문에 월세를 더 받고 싶다고 받을 수 있는 게 아니다. 세입자를 보호해주는 건 이래서 결국 다른 집주인들이다.

문제는 전월세 신고제에 따른 세금 건강보험료 증가로 집주인들의 손익계산서에 흠집이 나기 시작하면 집주인 되기를 포기하는 이들이 생긴다. 그러면 집주인들 숫자가 줄어들게 되어서(공급감소) 월세가 오르기 시작한다. 즉, 월세가 오른다는 말은 같은 월세를 내고 머무를 수 있는 집이 열악해진다는 거다.

결국 전셋집이 줄어들거다.

임대소득세 과세가 임대료 상승으로 이어진다는 우려의 스토리 구조는 이렇게 좀 긴 시간을 두고 나타난다. 

그간 집주인들에게 약간의 인센티브(면세)를 줘서 비싼 집을 적극적윽로 사들이게 하는 전략은 적은 비용으로 주택을 공급하는 효과적 전략이었다.

예를 들어 세금을 연간 500만원 정도만 덜 걷으면 집주인은 그 이익을 위해 5억원짜리 집을 선뜻 사들인다. 그러나 그 인센티브가 사라지면 집주인은 집을 사지 않고 그러면 정부는 더 큰 돈을 들여 임대주택을 구입해야 한다. 임대소득세를 걷어서 그 돈으로 공공임대주택을 공급하면 된다는 계산은 그래서 작동하지 않는다.

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복잡한 흐름 속에서 올해 부동산 시장의 흐름을 알려면 반드시 이해해야 하는 키워드가 있다. '공시지가'다.

부동산 시장은 2018년 한 해 롤러코스터를 탄 듯 움직였다. 연초부터 여름까지 서울을 중심으로 한 부동산 가격 상승세가 가팔랐지만, 9.13 대책이 발표된 이후부터는 시장이 빠르게 냉각했기 때문이다.

어수선한 분위기 속에서 마감한 2018년 시장이었기 때문에 2019년에 매수, 청약, 임대 중 선택을 해야할 많은 사람들 역시 고민이 생겼다. 시장이 어떤 정책이나 변수로 영향을 받고 있는지, 2019년의 어느 시점 어떤 변화가 핵심인지를 짚어보는 것은 그래서 중요하다.

2019년 부동산 시장을 대표할 키워드는 '공시가격'이다. 여기서 공시지가는 토지가격이고, 공시가격은 아파트나 단독주택과 같은 주택에 사용하는 용어다.

2018년 말, 서울은 하락했고 수도권은 상승했다. 작년 말부터 부동산 시장은 서울의 고가-중소형 주택을 중심으로 하락세가 완연한 반면, 경기도권의 중저가-중소형 주택은 상승세가 확연하다.

불패라던 서울 강남권의 대단지들도 예외 없이 실거래가 기준으로 하락했다. 먼저, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 종전 실거래 최고가가 전용 84m2 기준 20.5억원(9월초)에서 18.45억원(11월중)으로 하락했다. 송파구의 잠실 엘스의 경우도 전용 84m2 18.4억원(9월중)에서 17.25억원(10월초)으로 낮아졌다. 서초구 반포리체도 전용 84m2 22억원(8월말)에서 19.8억원(11월말)로 하락했다. 이들 세단지는 서초-강남-송파라는 강남3구를 어느 정도 대표하고 있다.

반면 수도권은 광역교통망의 수혜지역으로 거론되는 파주, 양주, 수원, 군포, 의정부, 남양주 등 지역의 주요 대단지의 경우 실거래가가 연말로 갈수록 최고가를 갱신했다. 경기도 수원시 화서주공4단지는 전용 59m2의 9월 가격이 2.9억~3.1억대였으나, 11월 실거래는 3.6억~3.9억원대로 상승했다. 경기도 양주시 덕정동 양주서희스타힐스 2단지 전용 72m2의 경우, 9월 가격은 2.37억원에서 12월 가격은 2.5억~6억원대로 소폭상승했다.

시장이 이처럼 분절되어서 움직이는 이유도 결국은 공시가격이다. 좀 더 구체적으로 보면 2018년 9월 13일 발표한 9.13 부동산 대책의 여파다. 9.13대책은 서울 집값 급등의 원인이자, 과도한 혜택 논란이 있었던 임대사업자 등록제도를 대폭 손 봤다.

임대사업자 제도는 주택가격과 상관 없이 전용면적기준 85m2 이하라면 8년간 임대주택으로 등록할 수 있고, 주택 매각 시 양도소득에 대해서 최대 70%의 감면 혜택을 볼 수 있던 파격적인 제도였다. 그런데 9.13대책을 통해 양도세 혜택을 공시가격 6억원(지방 3억원)을 넘는 고가주택은 이 혜택을 받을 수 없게 되었다. 

이 때문에 공시 6억원 초과의 고가 주택을 사서 매각 시양도소득의 감면을 받으려던 수요가 감소하고, 반대로 공시 6억원 이하의 중저가 주택으로 이전하는 일종의 풍선효과와 같은 흐름이 나ㅏ나고 있다. 정부가 2018년 12월 27일, 풍선효과가 일어난다고 생각되는 지역인 수원시의 팔달구, 용인시의 수지구 등을 새롭게 규제지역으로 지정한 것도 이런 맥락이다. 

이뿐만 아니다. 공시가격은 재산세나 종부세의 기준이 되는 금액이기도 하다. 아파트와 같은 공ㄷㅇ주택 공시가액은 현재 시세의 50~55%수준인 경우가 일반적이다. 가령, 서울 마포구의 마포래미안푸르지오의 경우 전용 84m2기준 매매 시세가 14억~15억원인데, 공시가격은 6.8억원 정도 된다. 

그런데 정부는 2019년의 공시가격을 대폭 인상했다. 게다가 종합부동산세 세율도 오른다. 종합부동산세는 작년까지 공시가격의 80%를 잡다가 올해부터는 공시가격의 85%를 반영하며 다소 세부담이 높아졌다. 재산세는 지난해와 변함 없이 공시가격의 60%를 반영하여 과세표준을 잡지만, 공시가격이 올라가면 자연히 올라간다.

특히 재산세보다는 종부세의 상승 폭이 클 거다. 왜냐하면 종부세의 경우 주택 수가 많을수록 세율도 높게 개정되었고, 세부담 상한선(전년 대비 올해 최대한 부담하는 세금의 상한선) 역시 주택수가 많을수록 불리하게 설정되었기 때문이다. 1주택자라면 세부담 상한선이 150%지만, 조정지역 내 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 높아졌기 때문이다.

작년 국내총생산 증가율 속보치가 최근 발표됐다. 예상치와 부합하는 2.7%로 나타났다. 2017년 3.1%에서 0.4%포인트 하락했다. 증가율 하락을 이끈 요인은 건설 및 설비투자 감소로 각각 4.0%, 1.7% 줄었다. 반면 가계소비는 2.8% 늘어 저년에 비해 0.2%포인트 상승했으며 2005년 이후 처음으로 민간소비 증가율이 경제성장률을 앞섰다.

하지만 소득주도성장 정책에 성장이란 이름을 붙인 이상, 중간 과정이야 어떻든 증가율이 떨어진 부분에 대해서는 변명의 여지가 없기 때문에 좀 탐탁치 않다. 만약 수출이 부진했다면 대외적 요인에 기인했다고 하겠지만 수출 증가율은 4%로 5년 만에 최고였다.

이런 결과를 두고 소득주도성장 정책이 실패했다고 주장하는 것 역시 성급하다. 아직 정책이 시행된 지 2년이 채 되지 않았ㄷ기 때문에 정책의 시행과 결과 사이의 시차를 감안하면 증가율 부진을 정책실패로 단정하기에는 이른 면이 있기 때문이다. 따라서 현재의 지표를 통해서는 최저임금 인상과 같은 소득주도성장의 구체적인 미시정책이 과연 가계소득 증가를 견인했는지, 더불어 소득분배가 개선됐는지를 살펴보는 것이 합당할 것이다. 먼저, 2017년 가구당 소득은 4.1% 늘었다. 2012년 이후 최고 수준이다. 다만 세금, 연금, 사회보험 등 비소비지출 증가율이 8%에 달하면서 처분가능소득은 3.3% 증가를 나타냈다. 그런데 소득증가율을 소득분위별로 보면 소득수준이 하위 20%인 1분위가 5.6%, 2분위 3.9%, 3분위 3.3%, 4분위 3.6%, 마지막으로 상위 20%인 5분위가 4.6%로 전체적으로 'U'자 형태를 띠고 있다. 특히 소득이 낮은 1분위 소득증가율은 임금이나 사업소득보다는 기초연금과 같은 공적이전소득을 통해 증가가 이뤄졌다. 따라서 U자 형태의 분위별 소득증가율은 사회복지성 지출 증가의 결과라고 볼 수 있다.

나는 지금은 일단 이런 선택적 복지지출에 찬성하는 사람이다. 다만 소득주도성장론자들이 주장하는 것처럼 저소득층의 소득증대가 임금 상승을 통한 소득 증대로 연결됐다고 보기에는 무리가 있다는 점을 지적하고 싶다.

그런데 이런 가계소득 증가도 작년에는 실질적으로는 줄어든 것으로 보인다. 3분기까지의 결과를 보면 명목임금 인상률이나 가계소득 증가율은 2012년 이후 최고를 기록했지만 조세 및 사회보험료 부담률 증가로 인해 명목처분가능소득은 1%이하 수준으로 증가했을 뿐이고, 물가상승률을 고려한 실질처분가능소득은 오히려 감소했다. 즉, 3분기까지 우리 가계의 구매력은 뒷걸음질한 것이다. 4분기 통계가 발표돼야 최종 결과를 알 수 있겠지만 분위별 실질처분가능소득 역시 작년에 반전됐을 가능성이 있다.

3분기까지의 결과를 보면 1분위부터 3분위까지의 처분가능소득은 줄어든 반면 고소득층인 4분위와 5분위는 증가해 소득분배가 오히려 악화됐다. 따라서 작년 3분기까지의 결과를 보면 임금 인상에 따른 가계소득 증가는 고용감소로 인해 저소득층의 소득을 줄이고 이런 감소폭은 공적소득이전으로도 보전하기에는 역부족인 것으로 보인다. 

또한, 한국경제학회에서 발표한 실증분석에 따르면 대부분의 소비 증가가 외제 자동차와 같은 수입품 증가에 따른 것으로, 소득주도성장 정책의 내수증진 효과는 제한적이었떤 것으로 보인다. 실제 작년 가구나 자동차와 같은 내구재 소비 증가율은 6.5%로 소비품목 중 가장 높은 증가율을 보였다. 따라서 2.8%의 소비 증가는 중산층 이상 계층의 소비 확대에 따른 것으로 추정할 수 있다. 

결국 소득분배가 악화된 것에 기인했을 가능성이 더 큰 것이다. 그런 면세어 2.8%란 소비 증가율이 역설적으로 슬픈 우리 경제의 단면을 비춰주는 것으로 보인다.

P2P 대표업체 렌딧은 2016년부터 해마다 렌딧을 통해 개인 신용 채권에 투자하는 수만 명 투자자들의 실제 수익률과 투자 패턴을 분석한 리포트를 발간하고 있다.

2018년 발간된 렌딧의 보고서를 보면, 투자금을 잘게 쪼갤수록 투자자의 원금 손실 가능성은 낮은 것으로 나타났다. 투자자가 100개 이하의 개인 신용 채권에 분산투자하면 원금 손실 가능성이 2.8%다. 이와 비교해 같은 투자금액을 100~300개 구간에 분산투자하면 원금손실 가능성은 0.2%로 대폭 감소한다.

한국 경제가 '위기'다 '아니다'를 놓고 정치권은 정치권대로 경제게는 경제계대로 설왕설래한다. 2018년말 이후 한국 경제의 위기는 1997년 외환위기와 같은 위기가 절대 아니다. 그래서 '외환위기'는 아니다. 외화보유액만 4000억 달러가 넘는다. 하지만 본질은 외화보유액의 많고 적음이 아니다. 한국경제가 일본식 장기 불황처럼 0~1%대 저성장 국면에 들어선다는 '구조적 위기' 국면이라는 점에서는 분명한 '위기'다.

첫째, 21세기 후기 산업사회의 시작은 미중 갈등으로 시작됐다. 한국은 1997년 외환위기 그곱ㄱ에 '중국 덕'을 본 것은 사실이다. 연간 수출액이 200억 달러를 넘었으니 말이다. 2008년 미국발 글로벌 경제 위기 이후 중국 경제는 19세기 인도와 함께 세계 국내총생산의 55% 비율을 차지하던 시대로 '굴기'에 성공했다. 

2018년 중반 이후 미중 간에 관세로 주거니받거니 하더니 아직도 갈등의 진행 향방은 불확실하다. 단정적으로 말할 수 잇는 것은 '쫓는 자와 쫓기는 자'사이의 갈들ㅇ은 1~2년 내에 쉽사리 정리되기 어려울 것이라는 정도다. 한국이 미국 혹은 중국과 균형'을 잡으라는 얘기가 아니다. 시진핑 중국 국가주석의 첫째 '중국의 꿈', 즉, '제조업 2025'는 한국 경제에는 '악몽'이다. 이미 인공지능 분야와 안면인식 그리고 드론 같은 분야는 미국 등 선진 기술에 근접했다는 평가다. 하웨이의 5G 장비 도입을 놓고 미국을 비록한 많은 국가들이 견제에 들어간 것도 같은 의미다. 그런 중국을 우리에게만 '덕'볼 상대만으로 간주하는 것은 '순진'한 생각이다.

둘째, 인구의 고령화와 인구 수 감소는 결국 소비감소 문제와 마주치게 된다. 위기를 수출로 극복하자는 주장이 잇다. 중국 14억 시장이 있으니 수출만으로 성장이 가능하다고 생각할 수도 있다. 그런데 중국 소비자들은 한국 기업이 자신들이 만들 수 잇는 값싸고 질 좋은 제품보다 더 좋은 제품을 만들어 낼때까지 기다려 줄까. 만약 그렇다 치더라도 기술과 운용시스템은 모두 중국의 기술을 차용해야할 것은 분명해보인다. 그렇다면 그동안 마이크로소프트 구글 퀌컴이 만든 윈도 안드로이드 통신반도체에 로욜티를 내고 있던 '조세 경제'라는 2류 국가 경제구조는 단지 미국 중심의 우산 아래에 있던 한국 경제가 중국이라는 새로운 우산으로 바꿔 타는 것과 무엇이 다른가. 

더구나 단지 오른손에서 왼손으로 손 바뀜이 일어나는 것으로 치부하기엔 너무나 많은 경제사회적 변수들까지 내재돼 있다.

셋째, 정부의 경제 사회 정책이 5년마다 180도 바뀌고 사라진 결과가 한국 경제의 구조적 장기 불황이라는 점이다. 경제는 딱딱 끊어지는 스타카토의 음계가 아니라 수십 년, 수백 년에 걸쳐 이어지는 오케스트라의 연주와 같은 사회과학의 예술이다. '사ㅚ주의 경제', '사회주의 시장경제', '사회적 경제'의 역사적 의미와 본질을 제대로 이해하지 못하면서 수많은 미사여구가 지식인들의 입을 통해 쏟아져 나오고 있다.

각 역사의 경제학들은 시대 상황의 변화와 경제 사회 구조의 분배시스템에 대한 변화와 도전이었다. 이러한 운용 법칙은 정부의 정책이 법과 제도를 통해 교육되고 공감대를 형성할 때 가능하다.

지금 한국 경제는 위 세가지 경제 운용때문에 무너져 내리고 있다.