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전세 수요는 점점 많아진다는데 전셋값은 오히려 떨어지고 있다. 

집값이 오르지 않는 시기에는 전세값이 슬슬 오르기 시작하는 게 일반적인데 아무도 집주인이 되려고 하지 않고 세입자가 되려고 하니 세입자되기 경쟁률이 치열해지고(전세수요 증가), 자연스레 집주인은 줄어드니 전세공급은 감소하고 있다.

그러나 이런 규칙이 적용되지 않는 예외 상황이 몇가지가 있다. 첫째는 대출규제가 심할 때이다. 대출 규제가 심할 때 집주인이 집을 사는, 또는 그 집을 담보로 목돈을 뺴는 방법은 전세가 유일하다. 전세공급이 늘어날 수 밖에 없다.

둘째는 주택의 공급(입주)이 늘어날 때이다. 집값이 오르지 않으면 전세가 오른다는 규칙은 공급이 제한적이어서 선택지가 많지 않을 때 생기는 양자택일 상황일 떄 적용되지만, 서울의 일부 지역처럼 입주 물량 공급이 많아지면 전세값은 하락한다. 전세는 월세와 달리 몇달 공실로 비워두면서 임차료가 오르길 기다릴 수 있는 상황이 아닌 경우가 많기 때문이다.(앞선 세입자의 보증금을 빼줘야 하거나 입주 잔금을 마련해야 하는 경우가 그렇다. 역시 대출 규제가 강한 경우와 같은 맥락이다.)

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정부가 은행의 금융결제망에 핀테크 기업들도 참여할 수 있도록 문을 열기로 했다. 금융결제망은 은행들만 들어가서 거래할 수 있는 일종의 회원제 클럽같은 거라서 그곳에 누구나 들어갈 수 있게 되면 본질적으로 "아무나 은행을 할 수 있는 시대"가 된다. 그렇게 되면 우리, 소비자들에게는 어떤 변화가 생길까?

핀테크는 다양한 형태로 구현되지만 그 본질은 A의 주머니에서 B의 주머니로 돈을 옮기는 방법을 보다 저렴하고 혁신적인 방법으로 해내는 것이다. 핀테크 기업들이 이런 방법을 고민하다보면 그 과정에서 항상 "A은행에서 B은행으로 돈을 옮긴다"는 절차가 그 중앙에 있다. 우리는 여윳돈을 은행 계좌에 넣어놓고 살기 때문에 이 절차를 마주칠 수 밖에 없다. 그런데 기존의 은행 송금에는 늘 수수료 몇백원이 반드시 발생하다보니 과거의 방식보다 더 저렴하며 혁신적인 방법이라는 게 존재하기 어려웠다. 토스같은 유명한 핀테크 업체들도 투자자들의 투자금으로 고객들의 수수료를 대납해주며 버티는 '비혁신적인'방법으로 서비스를 키워갔다. 이러한 일이 가능했던 이유는 계좌간 송금이라는 결제의 핵심 인프라(금융결제망)를 소수의 은행들이 틀어쥐고 있었기 때문이었다. 그러나 이번 규제완화로 인해 앞으로의 금융결제망을 누구나 저렴하게 활용할 수 있게 된다. 그에 따라 수수료가 싼 다양한 송금 결제 서비스가 등장할 가능성이 커졌다. 또한 그 반대급부로 은행간 송금의 보안과 사고의 가능성도 커질 것이다. 세상의 공짜는 없으니까 말이다.

일단, 금융결제망을 자세히 살표보면 다음과 같다.

A은행 계좌를 사용하는 a가 B은행 계좌를 쓰는 b에게 10만원을 송금하면 그 순간 A은행과 B은행 사이에서는 이런 대화가 오고 간다. "B은행이죠? 여기 A은행인데요. B은행 b손님 계좌로 지금 10만원 들어갔습니다. b손님 계좌에 10만원 넣어주세요." 그런데 실제로 A은행에서 B은행으로 돈이 움직이는 것은 그 순간이 아니라 그날 자정 무렵이다. 손님들이 송금을 할때마다 은행들 사이에서 돈이 오가는 게 아니라 그냥 "나중에 송금할게요"라는 메시지만 오가고 실제 돈은 나중에 한꺼번에 모아놨다가 그날 밤 정산을 하는거다. 이렇게 하려면 A은행과 B은행은 서로를 신뢰해야 한다. B은행은 A은행의 말만 믿고 고객 b의 통장에 은행 돈(진짜 돈) 10만원을 보내는 셈이니까 말이다. 바로 이 시스템이 '금융결제망'이다. 이 금융결제망에는 당연히 서로 외상거래를 할 수 있을만큼 믿을만한 금융회사들만 끼워주고 그것도 못 미더워서 '입회비'라는 이름의 수백억원에 달하는 보증금을 받는다. 이런 거액의 보증금을 받았던 이유는 이론적으로는 A은행이 나쁜 마음을 먹고 다음과 같은 사고를 칠 수도 있기 때문이다. 예를 들어 A은행의 결제망을 조작할 수 있는 A은행 은행장 a는 B은행에다 "B은행에 있는 A은행 은행장 친척의 계좌로 A은행 고객들 수백명이 수억원씩 송금했으니 일단 그 친척의 계좌로 돈을 보내라"고 요청할 수 있다. 실제 A은행에서 B은행으로 돈이 움직이는 건 그날 밤 자정무렵 은행간 정산이 실시되는 시각이기 때문이다. 만약 이 사이에 ATM 등을 통해 돈을 인출해서 사라지면 막을 방법이 정말 쉽지 않았던거다.

은행들은 이런 사고를 막기 위해 은행 직원들끼리도 서로 확인을 해야 송금이 되는 식으로 여러 단계를 만들어 공모를 해야만 사고를 칠 수 있게 해놨다. 그리고 은행들은 그런 사고 방지 시스템에서 필요한 비용을 고객들에게 비싼 송금수수료를 받아서 충당했다.(은행들은 고객들에게 송금수수료를 받지만 은행들은 금융결제망 이용료를 따로 내지 않는다. 연말에 금융결제망 운영에 소요된 비용을 정산해서 그걸 은행별로 나눠서 부담할 뿐이다. 그 차액이 은행들의 수수료 수익이다)

토스나 카카오페이같은 핀테크 기업들은 고객들의 송금 서비스를 위해서는 금융결제망 회원권이 있는 은행들에게 부탁해서 송금 심부름을 해달라고 요청해야 했고 그 댓가는 은행들에게 지급해야 하는 비싼 수수료였다. 그러나 이제는 모든 핀테크 업체들이 원하기만 하면 금융결제망에 직접 참가해서 저렴한 비용으로 혁신적인 송금 결제 서비스를 만들어낼 수 있다. 정부가 원하는 것도 그런 결과겠지만 아무나 들어오는 금융결제망에서는 앞서 언급한 금융사고가 날 가능성도 더 커진다. 어제 막 창업한 핀테크 기업들도 금융결제망에 들어올 수 있게 되니 위험이 커지겠지만 금융사고를 막는다고 그 입장을 또 다시 제한하면 은행만 들어갈 수 있던 과거 구조와 다를 게 없는 폐쇄망이 되는 딜레마가 있다.

이렇게 금융결제망이 개방되면 은행들에게 수수료를 비싸게 주면서 적자를 감수하며 고객들을 모으던 토스나 카카오페이같은 기존 핀테크 기업들이 수혜를 입게 될 것이라는 전망이 지배적이다. 하지만 꼭 그렇게 될지는 의문이다. 은행들과의 협조망을 수년에 걸쳐 구축한 토스의 인프라가 갖는 진입장볍의 가치가 사라진 것일 수도 있기 때문이다.(이제 토스같은 기업을 창업하면 토스가 3년 이상 걸렸던 은행들과의 협조체제를 일주일이면 자동으로 갖추게 된다.) 그러나 핀테크 기업들은 이제 고객 모으기에만 성공하면 다르지 않은 지위를 갖게 된다. 계좌를 만들어서 예금을 받을 수도 있게 되고 그 한도도 계속 키워줄 예정이다.(전세금이나 아파트 잔금송금도 가능하려면 그럴 수 밖에 없다.) 핀테크 기업들이 사실상 예금은행이 되는거다. 물론 그 돈을 대출해줄 수는 없지만 이자를 많이 주는 금융회사에 재예금, 재예치 또는 금융상품에 투자해서 생기는 이익을 고객들과 나눌 수 있다. 

고객들이 맡기는 돈이 늘어나면 그 돈을 어떻게 운용할지에 대한 고민이 생긴다. 지금이야 고객이 모이면서 기업가치가 커지는 재미에 굳이 그 돈을 위험하게 굴릴 이유가 없다고 생각하겠지만 핀테크 기업들이 늘어나고 그들간의 경쟁이 치열해지고 핀테크가 그다지 새롭지 않은 사업 영역이 되면 고객들을 모으기 위해 '이자 많이 주기' 경쟁이 시작될 거다. 일례로 저축은행들이 위험한 대출에 손댔다가 손실을 입고 무너진 것은 그런 과정에서 시작된 일이었다. 감시 감독이 쉽지도 않다. 실제로 그 돈이 어디에 투자되었는지는 금감원 직원이 현장에 가도 파악이 어렵다.

규제완화를 통해 신 사업을 밀어주는 것도 필요하지만 반면 이런 그림자들은 늘 생각해야 한다. 문제는 규제도 하면서 혁신도 하는 이상적인 묘수는 현실에는 존재하기 어렵다는 사실이다.

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최근 워렌 버핏의 투자 실수에 대한 관심이 뜨겁다. 세계최고의 주식 투자자로 불리는 워런 버핏은 크래프트 하인즈에 대규모로 투자하고 있는데, 지난주 목요일 크래프트 하인즈가 실망스러운 실적을 발표하며 주가가 폭락했기 때문이다.

워렌 버핏이 이끄는 회사, 버크셔 해서웨이는 토마토 케첩으로 유명한 하인즈 주식을 보유하고 있었는데 하인즈가 크레프트를 인수하면서 크래프트 하인즈로 이름이 바뀌었습니다. 크래프트라는 이름에 벌써 친숙함을 느끼는 분들이 있을거다.

이 회사는 치즈 포장식품 분야를 개척한 세계적인 식료품회사다. 즉 케첩과 치즈 분야에서는 압도적인 점유율을 가진 우량회사다. 그런데 이 회사가 순손실을 기록했다고 밝힌 것은 물론, 배당을 삼각했을 뿐만 아니라 심지어 회계관행에 대해 미국 증권감독 위원회의 소환장을 받은 사실이 드러났던 거다. 지난 주 금요일 하루에만 주가가 27.5% 폭락해, 버핏이 이끄는 버크셔 해서웨이에 막대한 손실을 끼쳤다. 참고로 버크셔 해서웨이는 3억 2,560만주를 보유해, 크래프틑 하인즈 주식의 27%를 보유하고 있다.

물론 지난 주말 발표한 버크셔 해서웨이 주주 서한에서 워런 버핏은 "2018년 말 크래프트 하인즈의 시장가치는 140억 달러이며, 매수 원가는 98억 달러"라고 밝혔다. 즉, 일시적인 손실을 입기는 했지만 여전히 크래프트 하인즈 주식을 보유함으로써 이익을 내고 있는 셈이다.

대체 워렌 버핏은 어떤 기준으로 종목을 선정하고, 또 투자 기간을 설정하는 걸까? 이에 대해 최근 발간된 책 [워렌 버핏 라이브]에서 자신이 피하는 종목의 특성을 분명하게 드러낸다.

버핏: 우리는 먼저 사업 위험을 생각합니다. 그레이엄 투자 기법의핵심은 주식을 기업의 일부로 간주하는 것입니다. 여기 모인 여러분은 기업의 일부를 보유하고 있습니다. 주식 매수 가격이 지나치게 높지만 않으면 투자자는 사업이 잘 돌아갈 때 좋은 실적을 얻게 됩니다. 그래서 우리는 사업위험을 생각합니다. 사업위험은 다양한 방식으로 발생할 수 있는데, 자본 구조에서 발생할 수도 있습니다. 막대한 부채를 사용하는 기업에서 문제가 발생하면 대출 기관이 담보권을 행사할 수 있기 때문입니다.

사업의 속성이 매우 위험한 경우도 있습니다. 상업용 항공기 제조 회사가 더 많았던 시절을 생각해봅시다. 찰리 멍거와 나는 상업용 항공기 제작이 회사의 생사를 거는 일종의 도박이라고 생각합니다. 고객을 확보하기도 전에 수억 달러를 쏟아 부어야 하며 제작과정에서 문제가 발생하면 회사가 망할 수 있기 때문입니다. 리드타임(주문에서 제품인도까지 걸리는 시간)이 길고 막대한 자본이 투입되는 사업은 본질적으로 위험이 큽니다.

여기까지가 워렌 버핏의 말이였다.

이상과 같은 워렌 버핏의 이야기는 하인즈 매수의 근거와 정확하게 이어진다. 참고로 2013년 워렌 버핏은 최저 배당금 9%에다 연평균 수익률이 12%이상이 되게 해줄 다른 옵션이 걸린 우선주를 80억 달러 어치 매수하고 보통주를 21억 2,500만 달러 어치 매수했다. 당시 주주총회에서 이 회사를 매수한 이유를 묻는 주주에게 "이 회사의 지분을 팔 생각이 결코 없습니다. 그보다 우리가 바라는 것은 더 많이 사는 것이고, 그렇게 될 수 있습니다."라고 답했다.

즉 워렌 버핏에게 있어서 하인즈 같은 회사가 매우 매력적인 대상이었던 거다. 그의 속내를 알 수는 없지만, 안드레아 프라치니를 비롯한 경제학자들은 세가지 특징을 가진 주식에 투자함으로써 버핏의 성과를 모방할 수 있다고 이야기한다.

첫째, 변동성이 적은 주식이다. 앞의 인용 문구에서 했던 이야기와 이어진다. 사업구조가 안정적이고 또 외부 충격에 대해 방어력을 가진 종목을 좋아한다. 

둘째, 자산가치 혹은 수익성에 비해 싸게 거래되는 기업이다. 수익성이 높은데 주가가 낮게 거래되는 산업은 곧 하인즈처럼, '지루한' 산업들이다. 미래 이익이 크게 늘어날 것 같지도 않고, 또 눈을 번쩍 뜨게 만드는 신제품 출시도 쉽지 않은 산업의 기업들이 싸게 거래되기 마련이다.

마지막 특징은 재무구조가 건전해 경영위기를 겪지 않을 기업들을 선호한다.

이런 관점에서 볼 때, 워렌 버핏은 크래프트 하인즈의 주가 폭락을 추가적인 '지분 취득'의 기회로 삼을 수도 있지 않을까 싶다. 왜냐하면 워렌 버핏은 1964년부터 줄곧 이런 스타일을 고수함으로써 어마어마한 성과를 기록했고 또 크래프트 하인즈가 가지고 있는 상품의 포트폴리오가 하루 아침에 망가졌을 가능성도 낮으니까 말이다.

버핏은 "하인즈에게 대한 투자가 과도했다"고 말했지만, 이게 진심인지 아니면 저가 매수를 염두해 둔 발언인지는 알 수 없다. 50년 넘게 승승장구해 온 승부사가 5월 초의 주총에서 어떤 이야기를 할지 관전 포인트로 삼으면 좋을 것 같다.

미국이 중국과의 무역 분쟁을 끝내는 조건으로 중국에 "위안화를 인위적으로 평가절하하지 않는다"는 약속을 요구했다. 중국은 달러 위안 환율을 외환시장에서 자율적으로 결정되도록 허용하지 않고 정부가 환율을 임의로 정하는 구조입니다. 미국은 중국이 그런 환율결정구조를 통해 위안화를 의도적으로 절하시켜서 중국 제품의 수출경쟁력 강화를 도모하고 있다고 판단하고 있다.

협상 결과를 지켜봐야겠으나 미국의 이 요구가 받아들여질 경우 위안화는 지금보다 더 절상될(위안화 가치 상승) 가능성이 높다.

이 소식이 중요한 이유는 다음과 같다.

중국 위안화와 한국 원화는 '동조화'현상이 강하다. 같은 방향으로 움직인다는 뜻이다. 위안화 가치가 어떤 방향으로 급격히 변한다면, 원화도 비슷하게 변할 가능성이 높다. 다만 이번 '환율 변화'가 과거와 다른 것은, 과거에는 경기 변동에 따른 환율 변화였다면 이번에는 미국의 압박으로 인한 변화라는 점이다. "위안화가 절상되니 원화도 절상되겠지" 식으로 생각하면 안될 수도 있다는 의미다.

달러 위안 환율은 미국과 중국이 무역분쟁을 벌이기 전에는 1달러=6.3위안이었으나 최근에는 1달러=6.7위안 수준이다. 미국이 지난해부터 중국산 제품에 고율의 관세를 부과하고 있지만 위안화 가치가 떨어져서 관세 충격을 꽤 흡수하고 있는거다. 예를 들면 중국 기업은 1달러(6.3위안)에 팔던 제품을 관세를 감안해서 90센트로 좀 더 저렴하게 팔게 됐지만 1달러=6.7위안인 환율 상황에서의 90센트는 중국 돈으로는 6위안 수준이다. 관세를 물기 전에는 6.3위안을 벌던 중국 기업은 관세 10%부과를 받아도 6위안은 벌어들인다는 뜻이다. 미국은 관세부과 효과를 상쇄시키는 이 중국의 환율 변동 방패를 무력화시키고 싶어한다. 

두 나라가 어느 수준의 환율에 서로 합의를 하게 될지 미지수지만 양국의 무역분쟁이 시작되기 전 수준인 1달러=6.3위안에서 합의될 가능성이 큰 것으로 시장은 예측하고 있따. 그리고 1달러=6위안 또는 1달러=5위안 수준으로 위안화 가치를 더 끌어올리라는 압ㅂ력을 미국이 중국에 가할 것으로 보인다. 위안화는 지금보다 더 강세가 될 가능성이 높다.

이런 변화가 우리나라에는 어떤 영향을 줄까? 일단 우리나라 원화의 가치는 중국돈 위안화의 가치와 "동행"하는 성격이 있다. 그 이유는 우리나라는 중국의 경제가 좋아지면 함께 좋아지고 중국 경제가 나빠지면 함께 나빠지는 연동성이 높은 나라이기 때문이다. 그래서 위안화가 강해지면 원화도 강해지는 결과가 예상된다.

그러나 한가지 생각해 볼 포인트가 있다. 위안화가 강해질 때 원화가 강해지는 이유는 중국 경제가 좋아지면 그 좋은 영향을 한국이 받아서 원화도 강해지는 것인데, 앞으로 위안화가 절상되는 것은 "중국 경제가 좋아서"가 아니라 "어쩔 수 없는 압력을 받아서"라는 데 문제가 있다. 오히려 중국 경제는 강제적인 위안화 절상으로 인해 수출 경쟁력이 나빠지고 경기 침체가 올 수 있다. 그럴 경우 오히려 우리나라 경제는 악영향을 받을 수 있고 원화는 그로 인해 약세가 될 수도 있따.

자칫하면 중국 경기의 침체로 우리나라 경기가 악영향은 받으면서 위안화 강세를 따라 원화도 강세로 움직일 경우 우리나라는 이중고에 시달리게 될 수도 있따. 앞으로의 달러 위안 환율의 움직임, 그리고 달러 원환율의 변화를 세심하게 챙겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.

LG전자의 듀얼 디스플레이폰의 의도는 백번 알겠다. 이들은 현 시점에서 폴더블폰 보다는 듀얼스크린이 더 합리적인 가격과 선택이라 주장한다. 그러나 같은 시기에 삼성의 결과물을 보고 있노라면 확실히 LG전자는 지금 어딘가가 막힌 게 분명하다. 더 할 수 있음에도 하지 못하는 결과가 매번 모바일분야에서 나온다.

아랫글은 블라인드 어플에서 LG현직자가 자신이 겪은 어려움을 비유로 승화시킨 글이다.

LG전자 '나무 심는 글'

이제 미국과 북한의 정상회담 후엔 남북 경제협력이 급물살을 탈거다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 북한이 핵문제를 양보하면 경제제재 완화를 선물로 준다는 이야기가 많다. 이렇게 되면 남북 경제협력은 북한이 한국에 경제지원을 부탁하는 처지에서 요구하는 위치로 바뀌게 될 것이다. 북한이 핵을 보유한 상태인데다 평화 지상주의에 빠진 현 정부의 대북 선심 정책이 북한이 요구하기도 전에 미리 알아서 들어주는 분위기를 만들었기 때문이다.

북한은 개성공단으로 돈도 벌고 주민도 통제하는 재미를 봤다. 이 때문에 북한은 중국이나 베트남 같은 개혁 개방의 길을 걷기보다 곳곳에 여러 개의 공단을 만들 것으로 보인다.

그러면서 한국 정부에 공단 건설과 전기 철도 도로 등 사회간접자본 사업을 요구하고 반도체를 비롯한 자동차 조선 철강 등 한국의 핵심 산업에 대북 투자를 요구할 것이다. 북한의 이러한 구상은 한국이 기대한 것처럼 핵위협 해소와 한반도 평화체제구축에 도움이 될까.

대북 경제협력의 역사는 참혹했다. 같은 민족이니까 북한을 돕자는 '선의', 경제협력으로 평화를 만들자는 '안보 논리', 천연자원이나 저임금 메리트를 활용하자는 '경제 실익'은 모두 실패했다.

기억에서 멀어져 있지만 1980년대 북한의 요구로 투자했던 조총련 계열 기업은 거의 다 사라졌다. 1990년대 평양 부근 남포에 경공업단지를 만든 대우의 야심 찬 투자는 허망하게 끝났다.

2000년대 북한의 무력 위협을 해소한다고 만든 개성공단 사업은 투자 기업을 평화를 위한 지렛대가 아니라 북한의 인질로 만들었다.

중국도 북한과의 경제협력으로 낭패에 빠진 기업이 즐비하다. 특수 관계인 줄 알고 대북 투자에 나서 중국 기업은 북한이 계약을 일방적으로 수정하자 투자 자금을 날리면서 철수했다. 

중국 기업은 북한 사기꾼이자 강도라고 비판했고 이러한 악평 때문에 북한과 중국의 거래는 물건이나 사고파는 수준으로 추락했다.

북한 또한 중국과의 경제협력을 외화벌이 정도로 취급했다. 한국과 중국이 모두 대북 경제협력에 실패한 원인은 SOC부족보다 더 근본적인 문제에 있다.

경제협력의 핵심 요인인 신뢰가 대북 경제협력에 결여돼 있다. 시장경제에 반하는 노동조건, 계약 불이행, 당과 정부의 횡포, 관료의 부패 등이 그렇다. 남북 경제협력에 진짜 성공할 마음이라면 패러다임부터 바꿔야 한다.

한국으 ㄴ선심성 남북 경제협력 마인드를 버리고 북한은 남북 경제협력을 체제 유지에 이용하겠다는 생각을 버려야 한다. 남북 모두 참혹한 대북 경제협력의 역사를 직시해야 할 이유다.

북한의 핵 보유로 남북 경협의 균형은 깨졌다. 신뢰를 쌓기가 더 어려워진 것이다. 한국은 남북 경협의 전제 조건으로 북한에 경제 체제의 개혁과 대외 개방을 요구해야 한다.

북한이 핵 폐기도 거부하고 개혁 개방도 거부하면 남북 경제협력으 ㄴ없다고 명확히 말해야 한다. 그렇지 않으면 남북 경협은 한국에 재앙이 될 것이다.

정부는 남북 경협의 전략과 로드맵을 분명히 제시해야 한다. 하지만 시대에 동떨어진 낡은 구상으로 국민에게 남북 경협의 꿈만 팔고 있다.

만일 정부가 남북 경제협력의 환상에서 벗어나지 못한다면 기업이라도 정신 차려야 한다. 북한 투자를 강요하는 압력을 버텨낼 단단한 각오가 필요하다.

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우린 알아야 한다. 거래량과 집값은 비례하지 않는다는 걸.

집값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다.

일단 집을 사는 사려는 사람은 왜 줄어드는 것일까. 첫째는 지난 몇 년간 거래량이 크게 늘면서 집을 살 만한 사람들은  이미 집을 대부분 샀다고 생각할 수 있다. 더구나 1~2년간 본인의 자산 수준이나 소득수준에 비해 집값이 크게 오르면서 집을 살 수 있는 여력을 가진 사람의 수가 줄어드 ㄴ것은 사실이다. 더구나 2017년 3월 이후 전세가율이 점점 떨어지면서 매매가와 전셋값의 차이가 크게 벌어졋다. 이는 전세를 끼고 집을 사기가 점점 어려워지는 것을 의미한다.

둘째는 지금은 집값이 비싸니 집값이 떨어지면 사겠다는 사람이 늘어난 것이다. 쉽게 말해 앞으로 집값이 떨어질 것이니 미리 살 필요가 없다는 것이다. 한마디로 대기 수요가 늘어난 것이다.

셋째는 집을 사고 싶어도 대출 규제나 세금 문제 등 정부 규젤 인해 사지 못하는 것이다. 이 세가지 원인이 지역별로 다르게 나타나고 있다. 

반대로 매물이 잘 나오지 않는 이유는 무엇일까. 첫째, 집을 팔 만한 사람은 대부분 팔았기 때문이다. 지난 몇 년간 매매 거래량이 크게 늘었다. 거래량이 많았다는 이야기는 집을 사는 사람도 많았지만 파는 사람도 많았다는 의미도. 집을 보유할 자금이 부족하거나 심리적으로 위축된 사람들은 이미 집을 대부분 팔았다는 의미다. 

둘째, 매도자의 눈높이가 높아졌다. 예를 들면, 어떤 지역의 집값이 5억원에서 지난 몇 년간 10억원으로 뛰었다고 가정해 보자. 몇 년 사이에 집값이 두 배 뛰었으니 본인도 내심 놀랐을 것이다. 그런데 본인의 집값만 오른 것이 아니라 모든 집값이 오르는 것을 보고 심지어 본인 집값보다 더 쌌던 지역이 더 오르기라도 한다면 오히려 자신의 집값 상승은 당연시하는 것은 물론 저평가됐다고 착각하기 시작한다. 이런 사람이 과거 시세인 5억원에 그 집을 내놓을까.

셋째, 현행 규제 지역에서 다주택자가 집을 팔게 되면 양도세 중과세가 된다. 심하게는 양도 차익의 절반 이상이 세금으로 나간다. 그럼에도 불구하고 집을 여러 채 팔게 되면 이번에는 매매 사업자로 간주돼 양도 차익이 없더라도 매매가에 대해 부가가치세를 낼 수도 있다.

임대 사업을 신청한 사람들은 더 난감하다. 임대 사업용으로 등록된 집을 팔려고 하면 과태료가 부과된다. 그런데 그 과태료 수준을 현행 1000만원에서 3000만 또는 5000만원까지 인상한다고 한다. 한마디로 임대 사업을 신청한 사람은 만기가 될 때가지 집을 팔지 말라는 얘기다 이러니 매물이 나올 수 없다.

집 값이 떨어지는 것은 사는 사람이 적고 파는 사람이 많기 때문이다. 하지만 현 정책은 사려는 사람도 줄이지만 팔려는 사람도 줄이는 정책이다 보니 거래량이 줄어드는 현상이 보인다.

다주택자의 매물이 나오게 하려면 한시적으로 중과세를 완화하든지 임대 사업자의 과태료를 면제하는 방법을 생각할 수 잇다. 하지만 이런 방법은 시세 차익을 거둔 다주택자의 수익률을 높여 주는 결과가 될 수 있기에 정부에서는 쉽게 선택할 수 잇는 방법은 아니다.

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분양권 불법 전매에 대한 글입니다.

금지 기간 내에 불법으로 이뤄진 아파트 분양권 전매 행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만 민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 게 지금까지의 일관된 대법원 판례였다. 전매 금지 규정의 효력은 효력(강행) 규정이 아니라 단순한 임의(단속) 규정으로 해석해 왔기 때문이다.

오랜 기간에 걸친 확고한 대법원 판례의 영향으로 하급심 판결도 거의 예외 없이 '단속' 규정으로 해석해 왔는데 최근 들어서는 대법원 판결에 배치되는 판결이 늘어나고 있다. 대전지방법원이 2018년 5월 내린 판결이 대표적이다. 전매 금지 기간 중 매수한 분양권 매수자가 매도자를 상대로 한 소송에서 대전지방법원 재판부는 기존 판례와 같은 '단속'규정이 아닌 '효력' 규정으로 판단해 원고 청구를 기각했다.

전매 금지 기간 내 거래, 공급 질서 해쳐

이는 기존의 대법원 판결가 배치되는 결론이다. 따라서 재판부는 효력 규정으로 해석해야만 하는 상세한 논거를 제시하고 있다. 

우선 전매 게약의 사법상의 효력까지 부인하지 못하면 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 전매 제한 제도의 취지가 퇴색될 수 밖에 없다는 점을 강조하고 있다. 재판부는 '분양가 상한제'는 주택 분양가 자율화 이후 분양가가 상승해 부동산 투기가 과열되고 중산 서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막기 위해 도입된 제도이고 주택의 전매 제한은 위와 같은 페단의 발생을 억제하고 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것이라고 판단했다. 여기에 전매 금지 기간 내 전매 행위가 일어나면 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과해 상승하게 돼 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 잇다.

그런데도 전매 계약의 사법상 효력을 인정한다면 분양권 전매를 통한 이익을 노리는 사람들이 대거 분양 신청함으로써 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 수 잇는 기회를 박탈당하고 이로 인해 실수요자가 주택을 구입할 때 프리미엄 상당액까지 추가로 부담하게 되므로 부동산 투기를 진정시켜 중산 서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서르 ㄹ유지하려는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 된다고 덧붙였다. 

또한 단순한 처벌 규정만으로는 벌법전매 행위를 근절하는데 한계가 있다는 점을 근거로 하고 있다. 전매 금지 기간 중 전매 계약을 체결했다면 법 규정에 따라 3년 이하의 징역혈 또는 3000만원 이하의 벌금형을 선고받을 수 있다. 하지만 전매 금지 기간 중 전매 계약은 통상중개업자를 통해 암암리에 이뤄지는 등 이를 적발하는 것이 상당히 어렵다. 또한 불법 전매 행위가 적발되더라도 여러차례 전매 행위를 하거나 전매 행위를 중개한 것이 아닌 이상 3000만원 이하의 벌금형을 선ㄱ받을 가능성이 노은 반면 전매 계약을 통해 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만원에서 많게는 서억원의 이익을 얻을 수 있어 처벌 규정만으로는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없다.

재판부는 사법상 효력을 무효화하더라도 거래 안전을 심각하게 저해하지 않을 법해석상 방법론도 제시하고 있다. 즉 소급효를 제한해 향후 체결되는 불법 전매의 사법상 효력만을 부정하면 된다는 것이다.

이 판결은 비록 분양가 상한제 적용 대상 공동주택에 대한 판단이기는 하지만 판결 논리는 이에 국한하지 않고 전매 금지가 적용되는 일반 공동주택 분양권 전반을 다루고 있다. 또 실제로도 이와 유사한 취지의 하급심 판결이 잇따르고 있다는 점에서 대법원 판결의 향방에 귀추가 주목된다.

이런 판결의 변화는 불법 분양권 전매거래 행위에 대한 정부 당국의 단속 강화와 맞물려 불법적인 전매에 따른 위험 부담을 증폭시키고 있다는 점에서 거래 당사자들이 각별히 주의할 필요가 있다.

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